奉化奥特莱斯项目思路汇报.ppt

优势: 北靠大成东路，乡镇进入城区的主要干道， 交通较为便利； 仅靠高速公路奉化出口，大交通环境优越； 奥特莱斯品牌的积淀，集聚一定的口碑； 奉化市首席一站式休闲购物商业街区； 劣势： 项目所在地块南面、北边都为工业园区与城区有一定距离； 周边目前住宅小区较少，生活氛围较少； 周边配套不是很完善，商业氛围相对较弱； 项目周边人群嘈杂，人员消费能力不够； 项目体量过大，单一的业态定位难以经营. 机遇： 奉化城市未来的方向已经东移，行政中心已经东迁，未来发展前景看好； 临近县市没有这种形式的商业广场，吸引周边的客源； 借助奉化的旅游产业，聚集吸引高品质客户； 威胁： 奉化城区人口基数较低，城区的商业较为集中，商业圈已逐渐形成，将在一定程度上分流本案的客群。 杉井奥特莱斯从形态上与本案较为相似，也将和本案形成一定竞争； 项目SWOT分析： 项目认知： 项目SWOT分析 项目分析 奉化商业设施集中，商圈单一，业态粗放，缺乏大型商业综合体。 奉化消费能力有限，消费观念较为落后，缺乏较为时尚的消费客群。 奉化服装产业密集，服装零售业经营良好，精品服装店是奉化主要业态。 餐饮业整体档次较低，高端餐饮不多，主题餐饮等中端餐饮偏少。 休闲娱乐业态较为好，包括足浴、棋牌等休闲业态经营良好。 “商务会所”在奉化兴起，综合洗浴、按摩、KTV等功能的商务会所逐渐兴起。 奉化旅游资源丰富，黄金周人满为患，一房难求。旅游成为奉化主导产业之一。 项目SWOT分析： 项目认知： 项目定位思路 项目建议 项目定位：建议取WO策略，即抓住机遇，规避劣势 奉化首席 集旅游 休闲 购物 娱乐一体 商业广场 抓住城市“东进”机遇，降低奥特莱斯品牌自身面积，融合奉化主要商业业态，打造奉化主题商业广场，突出项目规模、环境、特色优势。 依托大型广场及奥特莱斯品牌优势着力打造----------- 项目SWOT分析： 项目认知： 项目定位思路 项目建议 商业业态分布建议: 项目北侧临近大成路沿线商铺引进大型沿街主力店（餐饮、美容养生会所等） 西北侧沿河商铺建议引进大型休闲娱乐类业态（电玩娱乐城等） 西侧规划为酒店式公寓、品牌旗舰店及影院 东侧1F-2F规划为商业购物广场及一定体量的采购中心，三楼排布一定体量的中档餐饮） 1F-2F奥特莱斯商业购物广场 3F时尚餐饮、电玩 酒店式公寓 品牌旗舰店 旅游精品店 影院 休闲娱乐类商业 足浴、KTV 沿街主力店 高档餐饮 （品牌精品餐饮酒店、高端美容SPA会所） 项目SWOT分析： 项目认知： 业态分布示意 业态定位 项目北侧临近大成路沿线商铺引进大型沿街主力店（餐饮、美容养生会所等） 该区域临近主干道，位置较好，建议引进至少一家较为大型的品牌餐饮酒店（约500-1000平左右），具备承接大型商务宴请的星级餐饮酒店（如天一石浦大酒店），随着新行政中心的逐步完善，该区域的商务会晤及招待宴请将逐渐频繁。 3-5家具有奉化特色的精品餐饮主力店（约300—500平）。 奉化的旅游产业已逐渐趋热，本案东侧便是东外环----高速延伸段，作为奉化城东桥头堡，理应抓住这批旅游客群。 高端的SPA会所（如克丽缇娜）（500平左右） 沿街主力店 高档餐饮 （品牌精品餐饮酒店、高端美容SPA会所） 商业业态分布建议: 项目SWOT分析： 项目认知： 大成路业态建议 业态定位 西北侧沿河商铺建议引进大型休闲娱乐类业态（足浴、咖啡厅、茶馆等） 西侧沿江具有一定景观优势，相对比较安静。 建议在广场中心独立商业部分引进“商业会所”。 该区域体量约占5000平左右 休闲娱乐类商业 足浴、茶馆、咖啡厅 会所 商业业态分布建议: 项目SWOT分析： 项目认知： 沿河区块业态建议 业态定位 1F-2F奥特莱斯商业购物广场 3F中档餐饮 电玩 棋牌室等 酒店式公寓 品牌旗舰店 南侧1F-2F规划为商业购物广场及一定体量的采购中心，三楼排布一定体量的中档餐饮） 奥特莱斯购物广场体量建议控制在4万方左右 3F建议排布一些大众型的餐饮业态（如永和、蟹满香等连锁餐饮）可考虑在三楼 三楼排布一定体量引进棋牌室、电玩娱乐类业态 在购物广场1F可以散点排布一些便利商店（如正新、奶茶工坊等） 酒店裙房作为奥特莱索品牌旗舰店之余建议引进部分旅游产品和地域特色产品。 商业业态分布建议: 项目SWOT分析： 项目认知： 中山路业态建议 业态定位 该区域处于闹市中心，业态主要以服装店为主,并 以一些休闲类服饰吸引年轻客户的光临。从面积上看， 单层面积基本上在40-50平方米之间。 从租金上看，日租金基本上在10元/平方米.天左右 ，靠近惠政路租金越高。 该路段往南，租金相对下降不少，但也不便宜，其中一家正在装修的店面而言，上下两层面积130平方米，先前