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技术探索丨 Technical Probe 联合竞买土地开发房地产运作模式及财税处理 河北冀康投资有限责任公司 桑广成 河北经贸大学 焦建玲 摘要 : 面对一些地块成本非常高、资金需求量巨大、风险高的地产项目，单个企业开发有很 大难 度, 联合竞买无疑开辟了一个新路径。 联合竞买由各方共同分担成本和风险 , 共享开发收益。 由于联 合竞买有多种不同的运作模式， 由此引出了不同的财税处理。本文论述了联合竞买开发 房地产的含 义、类型及政策依据 , 分析该行为优势劣势并指出应如何扬长避短；其次 , 针对联合 竞买成功后的情 况，论述了竞买成功后不同的运作模式以及不同模式下财税处理问题， 并给出 了具体的操作实例； 最后，指出了联合竞买开发房地产不成立项目公司与合作建房的区别。 关键词：联合竞买房地产开发财税处理 近年来，房地产领域 “地王”频现。土地出让景气度直 接影响地方政府 “钱袋子 ”。2015 年 7 月 10 日，中国财政部网 站公布去年全国财政决算数据显示， 2014 年国有土地使用 权出让金收入约 4 万 亿元，占全国政府性基金收入总盘子 近八成，再创 历史纪录。中原地产研究部统计数据显示， 2015 年 6 月，重点监测的中国 20 大标杆房企购地金额明显上涨，总金额达到 334.28 亿元。可见，在地价节 节攀升 的情 况下 ，联合竞买 已成为房地产开 发 的一条 新路径 。 本文 将 就联合竞买 土地开发房地产运 作模式及其财税处理进行研究。房地产领域的联合竞买行为实际是指两个或两个以上的法人、自然人 及其他 经济 组织 以协议 形式组 成联合体, 依照法律规定的程序通过公开参加 “招拍挂 ”的方式， 集中 资金优势 , 参与房地产的竞价活动，竞买成功后，双方 按份额缴交土地出让金， 土地按份额共有，双 方共同 出资 开发 建设， 共 同分享利润或开发产品的行 为。 其本 质 是一种新的融资 方式。联合竞买开 发房地 产的 常见 类型有四种 ；一是房地产开 发 公司与 非房地 产 开发 公司联合竞 买； 二是 房地 产开发 公司与房地产开发公司联合竞买；三是非房地产公司与非房地产公司联合竞买：四是房地产开发公司 与自然人联合竞买。 一、联合竞买的政策依据 能否联合竞买取决于当地土地管理部门制定的竞拍 条件。 2006 年 8 月实施的《招标拍卖挂牌出 让国有土地使用 权规范（试行） 》规定联合竞买至少应具备如下条件：第 一， 联合申请各方共同签署 的申请书； 第二， 联合竞买 、竞 投协议 ，协议要 规定 联合各方的 权利、 义务，包 括联合各方 的出资 比例，并明确签订《国有土地使用权出让合同》 时的受让人。 申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的， 应在申请书中明确新公司的出资构成、成立 时间等内容。 出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果， 先与竞得人签订 《国有土地使用权出让合同》 , 在竞得人按约定办理完新公 司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出 让合同变更协 议》 ; 也可按约定直接与新公司签订《国有土 地使用权出让合同》 。 二、联合竞买优劣势分析及风险规避 ( 一）联合竞买优势分析 第一 ，解决 参 与竞 买各方 资金不 足 问题 ，分散 了开 发 风险。 通过各 方联合竞买，可以降低各自的拿地成本 , 提升竞争力，促进项目的顺利实施。 由于近年来土地资源稀 缺，土地“招拍挂”以来，出价最高者才能中拍，拿地成本越来越高，高端商业地产或位置优越、面 积超大的地块更是如此，这让不少开发商对拿地心有余而力不足，为此数家开发商不得不通过强强联 合、 强 弱联 合、弱弱 联合 组成联合体 共同参 与土地竞 拍和开发活 动。第 二，实现 了联合竞买 各方资 质、品牌、 资源共 享，有助 于提高各方 的经营管 理水 平。第三， 竞买土 地为一手 地，土地没 有债权 债务 , 交地标准清楚 , 风险相对较小。 （二）联 合竞买劣 势分析 土地管理 部门为降 低风险 一 般 规定联合 竞买各 方应承 担连带责 任， 71994-2016 China Academic Journal Electronic Publishing House. All rights reserved, 技术探索丨 Technical Probe 如果竞选伙 伴实力 不强，合 作方持续投 入不到 位，在履 行与土地管 理部门 和业 主 约定及项目 质量、 安全、成本、工期等方面将承担较大的风险。 （三） 联合竞买风险规避 联合竞买对联合体各方的要求较为严格 , 联合各方要有信用、有实力， 配合要默契，合作条件应事先明确。要事先要了解联合体其他方的资金实力，万一某一方无法完成后 续投入，需要有变通办法，如改 为单方投入