河北清河项目整合推广提案新古典叠拼别墅 营销策划方案.ppt

第三阶段：2013.6-2013.10 活动： 客户维系——消夏烧烤夜 客户拓展——赞助当地活动，挖掘新客户 价值展示——样板间开放 媒介物料：报纸、户外大牌、短信、更换围挡、道旗、宣传印刷品 第四阶段： 2013.11-2013.12 活动： 价值呈现——全面封顶仪式 客户拓展——老带新优惠活动 —— 典藏户型推荐 媒介物料：报纸、户外大牌、短信、场地看板、道旗、宣传印刷品 THANKS~！ THANKS~！ 会所规划建议——泛会所建议 室外休闲活动设施安排： 儿童活动天地——户外的组合玩具设施。 休闲按摩步道——通过铺设沿路的特制按摩石卵，引入流行的足部穴位保健按摩疗法。 产品规划建议——物业 （1）品牌智能化楼宇系统 采用局域网构成宽带综合业务网络； 采用双向有线电视网络和住宅智能化管理系统实现家庭防盗报警和三表抄送； 采用住宅小区智能化系统平台，实现总台控制、门禁管理、车辆出入管理、公共设施监控、电子巡更； 采用广播设备构成背景音乐系统； 采用信息化物业综合管理系统实现全面现代化的物业管理。 （2）品牌物业服务 物业服务越来越受到购房者的重视，品牌物业管理可以提高项目档次。 鉴于品牌物业介入本案直接管理的成本及可行性，建议本案引入品牌物业管理顾问，以标准化模式管理本小区，介入前期（售楼处）的物业服务，丰富本案卖点，给购房者可感知的尊贵服务。 四、销售周期预估 销售目标：结算收入2.7亿 总体销售速度：2013年1-2014年底月销售434套 根据工程节点，分四个阶段进行销售 五、2013年总体推售策略 推售原则： 研究竞争项目前期推售节奏，进行后期推售时间、产品类型进行预估，寻找市场空白。 整体采用少量多批推售原则，制造稀缺性； 进行优劣势房源梳理，根据工程节点，项目价值呈现度不同，进行优劣搭配销售； 2013年以前先推次好资源的房源，2013年3月后通过新一期产品拉开价差，促进一期资源较次的房源销售。 本项目推售计划（一） 时间 产品 面积 套数 房源 13年3月 小高、洋房 96—262 40 A3-4、A3-9 13年9月 小高、洋房 82—194 222 A3-5、A3-6、A3-7 14年5月 小高、洋房 97—262 76 A3-8、A3-10、A3-3 14年9月 小高、洋房 97—266 96 A3-1、A3-2、A3-11 备注：根据实际销售情况调整 本项目推售计划（二） 时间 产品 面积 套数 房源 13年3月 小高、洋房 96—162 120 A3-4、A3-5 13年9月 小高、洋房 82—266 142 A3-6、A3-7、A3-8 14年5月 小高、洋房 97—266 104 A3-2、A3-3、A3-9 14年9月 小高、洋房 97—266 68 A3-1、A3-10、A3-11 备注：根据实际销售情况调整 六、价格策略 1、总体定价策略 整体定价采取“分批推售，逐步提升售价”的策略； 通过产品景观线、面积区间、产品形态等多种因素加权平均，进行定价预估； 通过面积与单价结合，拉开产品总价区间； 新一期产品价格升级，拉开差价。 2、价格定位 根据目前清河市场项目发展对比分析，以及项目工程配合，本项目后期产品价格定位如下：（参考价位） 销售周期 阶段 价格（元/平米） 2012年10月—2013年2月 蓄客期 小高： 3850 别墅：4550 2013年3—5月 开盘期 小高： 4000 别墅：4900 2013年6—10月 持续期 小高： 4150 别墅：5250 2013年11—12月 尾盘期 小高： 4300 别墅：5600 3、调价策略 调价原则： 价格调整依据市场反映、客户倾向、销售进度等因素，配合工程时间节点、营销策略等进展情况调整。 价格调整以产品类型为基础，按照各产品阶段性销售比例进行微调，每次价格调整幅度不宜过大，增加价格调整频率。 第三部分：营销篇 1、整体营销策略 基于市场、客户以及项目产品的特点，结合过往营销推广经验，我们认为本项目营销的总体策略是： 活动营销提高形象，渠道营销找准客户 体验营销回归销售力，品牌联动持续升温 2、全程营销策略 营销手段 事件营销 活动营销 渠道营销 体验营销 （1）渠道营销 建立完全畅顺的客户渠道，充分整合客户