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房地产市场为什么供求失衡 微观经济学实验案例 长期以来，中国房地产市场发展存在诸多矛盾，其中，商品房有效供给和有效需求失衡，是各级政府和广大人民十分关注的重大问题之一。如果这一问题长期得不到有效解决，就必然产生房地产市场效益损失和社会整体福利的下降，对于我国房地产市场的健康稳定发展，乃至整个国民经济的发展，都会带来严重的不良后果。 第一，组员通过上网调查资料发现，1980年，我国有1.9亿城镇人口，改革开放30年来，我国城镇人口增至6.07亿人，城市化率以年均0.9％的增速上升到46.6％。目前农业人口还占53.3%，也就是说中国目前还有13.4亿*53.3%=7.14亿%的农业人口。（以上人口数据来自：中国发展研究基金会2010年发布《中国发展报告2010：促进人的发展的中国新型城市化战略》）如果按人均20平方米住房面积计算，那么改革开放30年来，至少需要为新增四亿城镇人口修建4.17*22（平方米）=91.74亿平方米的住房。（2009年1月6日住房和城乡建设部副部长齐骥称：目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的常驻人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约22平方米。）根据相关调查统计，进城农民只有30%在城市购房，另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70%都购房，目前还需要有：4.17*70%*22（平方米）=64.218亿平方米的住房。（还不包括城镇改善居住条件的需求） 由此可见，目前中国房地产市场巨大的潜在刚性需求。 同时，随着老百姓生活水平不断提高，投资保值增值意识不断增强，人们开始寻找投资渠道，但是我国投资渠道比较狭窄，对于多数投资者除了投资房地产没有更好的投资方式，加之房价屡屡攀升，于是大家纷纷投资购买住房，导致需求进一步增加；出于对人民币升值的预期，和对中国消费市场的看好，国际热钱不断涌入，其中很大比例进入房地产市场，客观抬高了房价；还有民间游资大量流入，如温州炒房团等等。 这些使得投资性需求不断增加，根据均衡价格原理，在供给不变的情况下，需求增加会使需求曲线向右平移，从而使得均衡价格增加。 上图为2004年以前城镇新建住房面积数据图，由图可知，随着市场需求的不断扩大，房地产市场供给的增加有限，增幅较需求增长幅度而言变化平缓。这是导致现金房地产市场供求失衡的重要原因之一，即市场供给较需求而言短缺，市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张，而有效供给有限，不能满足市场上的需求。 第二，组员通过查找资料得知，按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 　　空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。 目前，国内有1亿多平方米的商品房空置总量，其中空置一年以上的超过50％，占压资金超过2500亿元。而我国商品房开发商大多以银行贷款为主， 房子销售不出去，必将威胁金融业的良性运行。再如， 可见，这是导致现今房地产市场供求失衡的又一重要原因。房价上涨过快，导致老百姓买不起房，房市商品不能进行正常销售，最终导致供求失衡。 第三，目前房地产市场上存在着诸多不可忽视的问题。 房地产市场供求机制不敏感。供求机制是市场经济运行的普遍机制，其作用在于调节供给和需求之间的关系。房地产供求机制的作用过程表现为:房地产供大于求时，价格下降，企业利润减少，生产萎缩，供求趋于均衡；当房地产供不应求时，价格上升，利润增加，生产扩大，供求趋于均衡。由于我国房地产市场发育晚，房地产市场供求机制还不敏感，不能很好地反映房地产价格和供求关系的内在联系，因而其自动调节市场的能力较弱。比如，现实的房地产市场特别是普通住宅市场从总体上讲是供不应求的，但与此同时，房地产开发商们注意的不是普通住宅，而是一窝蜂地涌向开发区，或热衷于建高档商品房，如高级写字楼、豪华宾馆、高级别墅、度假村等，而广大中低收入居民所需的经济适用住房所占比例太小，以致形成了结构性的供过于求的不均衡问题。 房地产市场价格机制调节欠灵活。价格机制是调节土地、房地产资源优化配置最重要的市场机制。价格机制的表现形式是供求关系的变化引起价格的上下波动，价格的波动又会引起供求的变化。房地产市场的价格机制，不仅调节市场供求的变化，还调节着房地产买卖市场和租赁市场的结构。购房和租房是房地产消费的两种形式，两者具有一定的替代性。如