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签订正式房地产买卖合同之前所签协议的效力  原文地址：签订正式房地产买卖合同之前所签协议的效力作者：赵霞律师在二手房交易中，按照交易习惯，买卖双方在达成买卖的一致意见后，一般会先签订一个《购房协议》或《定金协议》，而往往是到交易中心过户之前再签订正式的《房地产买卖合同》。实践中，由于房价的涨跌，在签署了《购房协议》或《定金协议》后，卖方反悔不愿再签订《房地产买卖合同》或买方反悔不愿再购买房屋的情况时有发生，在此情况下，希望继续履行合同的一方应当如何维护自己的权益呢?针对此问题，本律师做如下分析： 一、定金具有担保的性质，依照定金法律关系的要求，如果合同如期履行，定金可充抵应给付的购房款；如果给付定金的一方不履行合同，即无权请求返还定金；接受定金的一方不履行合同，应当双倍返还定金。换句话说，在双方约定了定金罚则的情况下，法律赋予了合同双方在承担一定的赔偿责任的同时放弃继续履行合同的权利。 例：甲乙双方达成了购房意向，由乙购买甲的房屋，乙向甲交付定金5万元(立约定金)，约定7日后签订正式的买卖合同甲向乙出具了收取定金的收据，之后甲反悔不愿签订正式的房地产买卖合同并出售房屋。在此情况下，甲应当双倍返还定金给乙方，以此作为拒绝签订房地产买卖合同的代价。 二、如果双方签订了书面的《定金协议》不仅对定金的数额、给付时间进行了约定，而且还涵盖了房地产买卖合同所必须的主要条款，那该定金协议就具有了房地产买卖合同的效力，应当认定双方已经建立了房屋买卖合同关系。 例：甲(卖方)、乙(买方)双方签订了《定金协议》，协议约定甲将自己名下一处房产以人民币200万元的价格转让给乙，定金为10万元，预付房款40万元。双方约定，如买方反悔则没收定金；如卖方反悔则双倍返还定金。之后，买方按约定交付了购房定金和房屋首付款40万元，卖方也将房屋钥匙交付买方，其余款项30日后由贷款银行直接划入卖方账户。双方约定银行贷款到账后5日内一同到房地产交易中心签订正式的《房地产买卖合同》并办理房屋产权过户手续。但在此期间，由于政府出台了一系列的房地产调控政策，导致房价大幅下跌，买方提出愿意放弃10万元的定金，拒绝签订正式的房地产买卖合同并办理过户手续，卖方却坚持按照约定履行合同，双方协商未果，买方以双方未签订正式的房地产买卖合同，尚未建立房地产买卖关系为由将卖方告上法庭，要求卖方返还购房预付款40万元。 本案中，虽然双方签订的合同名为《定金协议》，但在内容上既包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容，还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容，名为定金协议，实质上却是一份完整的房地产买卖合同。在这份《定金协议》中，虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款，但在合同能够继续履行的情况下，买方作为违约方无权主动要求适用该条款，来承担较低的违约责任。 相关规定： 上海高院《关于审理二手房买卖案件若干问题的解答》 当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效? 答：《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中,买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后,为办理过户手续之需要,大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。 如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。 如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。 赵霞律师 咨询电话E-mail：zhaoxia327@126.com MSN空间完美搬家到新浪博客！