房地产企业的成本管理.ppt

专业追求，永无止境！ 谢 谢！ 房地产企业成本管理 主 要 内 容 成本管理软件开发的背景 软件开发前基础工作和制度的完善 软件使用后的成本管理现状和前景 成本管理软件开发的背景 从1999年开始，万科各分公司先后把“审算部”更名为“成本管理部”，对工程造价专业人员提出了更高的要求： 单纯的建安费用控制 加强成本的计划性——目标成本管理制度 项目全成本控制 利润是多少——不准确 项目间成本——不可比 基础资料管理——不统一 成本管理软件开发的背景 2000年万科集团成本管理的状况 土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费 1、统一成本科目的设置 主体造价 园区造价 楼面地价 费用及资金成本 软件开发前基础工作及制度的完善 建造成本：指项目的建筑安装成本。包括：开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程费、园林环境费、配套设施费6大项。 开发成本：指项目的制造成本。开发成本=土地获得价款+建造成本+开发间接费 完全成本：完全成本=开发成本+期间费用。完全成本中不包含营业税金。 项目成本：在未特别说明时，一般指项目的“开发成本”。 几个基本成本概念 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。 责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人 责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为 2、责任成本管理 3、加强目标成本管理 管理原则：体现目标成本的先进性 目标成本的严肃性(纳入绩效考核) 目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。 基本概念： 管理工具：动态成本反映系统平台 成本指标数据库 实施过程 新项目发展 规划设计 扩初设计 施工图设计 施工组织与 材料采购 竣工结算 成本估算 目标成本测算 一 目标成本测算 二 目 标 成 本 动态成本 结算成本分析 目标成本形成 动态成本控制 4、加强作业过程管理 项目发展 施工 规划设计 招标 竣工结算 签约 销售及物业管理 总目标 通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。 全过程、全员、全方位 房地产成本作业过程： 软件开发前基础工作及制度的完善 新项目发展成本控制 控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。 控制原则：客观、全面、准确、谨慎预测新项目成本 需求文件：《新项目发展可行性评审体系》 软件开发前基础工作及制度的完善 成本数据库系统： 成本指标数据 项目成本数据 材料设备数据 ——是万科集团的成本数据平台，是新项目估算和结算分析的重要参考依据。 分为规划指标、建筑指标和结构指标，可以对不同项目间的同类指标进行比较分析。 记录各项目及其各产品类型的结算成本，可以对不同项目间的同类产品指标进行比较分析。 记录各项目材料设备的价格等详细资料，便于新项目估算和部品设计时参考。 设计阶段的成本控制 控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。 控制原则：经济合理性最大。 需求文件： 《规划设计工作流程与评审制度》 软件开发前基础工作及制度的完善 设计成本控制 70%的成本由设计阶段确定 建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标 结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数 设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本 设计阶段的主要经济指标 容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 …… 招标成本控制 控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购 控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则 需求文件：《工程及材料招标管理办法》 软件开发前基础工作及制度的完善 工程量清单招标的优点 降低职业风险 ，对成本人员的个人水平的依赖性降低； 提