《地产企业的转型》演示文稿.pptx

深刻改变楼市的根本原因： 一、货币超发与楼市去杠杆的矛盾 二、城镇化的进程，导致大城市存量房由量变引发了质变 三、人口结构的改变，导致产品供给在结构性真空的可能 四、科技的进步，推动物业的发展 五、国家的战略和政策确定了新的资源主题;1、货币超发和宽松的货币政策，是一线城市楼市价格快速上涨的根本原因 一线城市楼市的火热，其根本原因是由于货币政策引起的 如果保持现有的经济增长水平，货币量的增长幅度则会持续;2、本轮调控，从土地供应端、信贷政策端、行政管理端分别提出了相应的手段和措施 加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构。 加快自主性商品住房用地供应 强化“控地价、限房价”的交易方式。 进一步完善差别化住房信贷政策 加强对房地产开发企业及其销售行为的管理 加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理 严肃查处房地产市场违法违规行为 切实加强组织领导;3、调控核心是“供应端限指标、交易端提门槛、机构段强管理” 对于开发企业来说，开发环境变得更为苛刻 本次楼市宏观调控的内容和工具，无论是限购、限贷、还是土地政策，无非都是历史上调控政策的“重启”或加码，本质上与过去无异， 不同的是：这是一次经济下行周期中的调控，这是一次由地方政府之间竞相发起和实施的调控。;4、“限房价、控地价”“70\90”政策回归，竞自持面积比例，未来北京土地供应方式的变化对于开发企业获取土地提出了更为苛刻的条件;6、宏观调控，就是不断地在“货币超发”与“楼市去杠杆”两边寻求平衡;1、货币超发与企业间竞争取地，共同推动土地价格和新房价格不断上涨 新房市场的高价格产生的挤出效应，是的市场助理需求投向存量房市场;2、未来一线城市的土地供应，总的来讲是一个减量供地的趋势 以城市更新、旧城改造为主体的存量房资源配置僵尸未来的一线城市的开发趋势 以北京为代表的一线城市、除优先供应用地外，未来新增的居住用地将进一步减少;3、一线城市未来将是典型的存量房市场，新房市场将会越来越萎缩 未来，一线城市新房交易规模是千万级别，二手房交易规模将是万???级别;4、随着大量的同质化二手房进入市场交易，除了具有地段优势外，随着房地产市场产品的不断更新与升级，二手房品质、配套、物业等方面无法满足人民改善的需求，导致价格存在上升瓶颈，给旧城改造带来了发展的空间。 据统计，目前北京市场上70%左右的购房客户，是通过卖掉原有物业，获取资金或资格，再去置换新的物业。;5、在一线城市土地供应减量的基础下，同时在新房市场不断萎缩的趋势下， 未来以存量房为核心的资源配置将会有很大的发展机遇;三、人口结构的改变，导致产品供给存在结构性真空的可能，未来养老产品和多代居的产品将是开发商的空白 建国后两次婴儿潮的改善和首置需求已在过去15年中叠加集中释放。 伴随着老龄化加速，适龄购房人群减少，二胎政策放开，城镇化趋缓，有针对性的产品供给存在空白。;四、科技的进步，推动物业的发展 科技发展和进步，源于人们需求的增加和升级 同样，科学技术也在一定程度上推动了房地产行业的整体进步 未来，以房地产产业为核心产生的科技创新，将会形成相关的科技产业;五、国家的战略和政策，如机场设施拉动国民经济、京津冀一体化等确定了全新的资源主题 除了房地产行业外，新的资源主题将会进一步具备更强的货币吸纳能力 轨道交通建设，是目前我国基础设施投资领域最具吸引力的产业 “京津冀一体化”是设计人口最多，城市最多、资源最多、货值最高的城市化运动;由于政策的不延续，引起地产市场波动较大，使房地产企业的盈利预期变得不可预测，导致企业经营预期变得不稳定，由此，在2008年，就有房地产企业提出了转型;真正开始大范围提出转型的视觉实在2013年 以龙头企业为代表提出了转型的思路和方向;城市更新业务，迎合了房地产行业转型的根本原因，抓住了存量房改造这一个巨大的市场机会;房地产企业或明星经理人在大众创业、共享经济的带动下，以美国“WeWork”模式为参照，打开了房地产和创业之间的新领域;重资产将不再是房企的唯一选择，向上游进入领域探索，从而转向轻资产模式;在强大的质量控制和管理水平下进行品牌输出，开展代建或小股操盘服务;以社区作为端口和平台，将传统的物业服务进行了包装，并赚取高频次交易的利润;延伸住宅产业，发展全链条服务平台，满足“客户便捷”的时间和空间需求，带来好的客户体验;有些企业，利用互联网和大数据工具，根据目标客户需求，定制化产品帮助开发企业通过互联网实现地产定制化设计和订单化生产 对于开发企业而言，这种模式是策划类工具和方法的提升 对于服务商而言，这种模式是服务的创新和业务的转型，这种模式能否算是真正的转型 ，仍然是个问号。;我们总结一下，过往的房地产转型，大致分为两类：;京投发展，在如下领域的布局和尝试;1、我们抓住了在以城市轨道发展拉动城市经