福星城花园写字楼及商业部分-商业地产.pptVIP

武汉德思勤房地产顾问有限公司 写字楼的定位思考 目前的报告中的问题 市场调研不够深入； 调研范围及品种过少； 客户种类研究过窄； 项目定位偏差； 销售策略缺少可执行性； 观念上前后矛盾较多； 问题一：  甲级定位与避免同质化竞争的矛盾 问题二： 纯写字楼定位与市场需求的矛盾 问题三：  形象性要求与建筑外立面的矛盾 问题四： 完善服务与管理费用之间的矛盾 德思勤的观点 从以下几个角度来解决问题： 对地产市场的深入理解 多类型客户的深入研究 竞争对手的研究（重点是未来潜在的） 项目营销的可执行性 发展商的成本控制、销售时段及利润回报 要有适度超前的规划意识 写字楼定位要点 位置（地标性） 交通 商圈 地价 使用年限 按揭年限 实用率 景观 使用费用（物管费、空调费等） 投资价值 德思勤的观点 本项目的物业定位应为 城市中央·个性鲜明·小单位·商住两用商务舱 德思勤目前的几点建议 提高实用率 单位户型要“瘦身” 建立公用卫生间 每层平台取消 单位规划方便自由组合 写字楼项目的思考结论 深入挖掘市场潜在客户需求 打造适度领先的个性产品 创立武汉市场“商住”新模式 抓住下半年的销售时机快速入市 商业裙楼的定位思考 目前报告中的问题 结论：过于简单，专业性较弱，缺少指导性 租售并举—销售执行中会出现许多难点问题 理由： 脱离商业业态来谈租售并举是空泛的 不同业态模式的商业对管理有着不同的要求 在过程中会有许多不可遇见因素 划铺方案—过于简单 理由： 简单地将1、2、4号楼的商业裙楼视为同质产品； 简单地按面积来划分，并没有考虑其他的划分方式。 价格确定—缺少依据 理由： 简单的划铺方式直接导致各区域的定价缺乏依据 商业价值的定位没有最大化 首层商业价值预估过低 商业价值的关键点 商圈效应 规模效应 业态划分 永续经营 价格引导 销售方式 投资特性 德思勤的思考 销售还是长期经营 ？ 从销售角度思考 商业价值如何最大化 后期的商业经营如何为前期的销售铺路 住宅、写字楼、商业的协调规划 二层商业的垂直交通问题 “返租”、“保租”是否可行 街区景观的营造 从长期经营的角度出发 国际品牌“大商家”的引入 主题商城的规划 特色商业街业态规划 如何提升租金价值 在后期如何保证收益的稳定性 德思勤能提供的服务 总体市场深入研究 市场客户群体深入研究 专项定位 物业发展建议 销售推广 租赁招商 * * 福星城市花园写字楼及商业裙楼 物业定位的思考 项目背景 商业部分裙楼已经完工； 写字楼部分塔楼即将开始施工； 住宅部分的销售率达到35%； 工 地 现 状 结论：是一部不严谨的、缺少论据及执行力较弱的专业 “ 行 货 ” 外立面 大堂 电梯 电梯厅 公用洗手间 客户餐厅 商务配套 休闲配套 车位比 信息网络、智能化 产品改造 产品定位 要创造个性空间 与住宅、商业及周边社区形成互补性 客户需求 对客户未来使用费用的合理控制 个性化服务特色的建立 投资性价比的最大化 营销策略 地标特性的建立（证券大厦） 实景展示办公楼层（宜商宜住） 写字楼的“脸面”展示要既高档又节约成本（外立面、大堂、电梯等） 价格策略的运用 轻装闯商海的投资价值引导 *