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关于房地产企业竞争战略选择的博弈分析 论文作者：张治国 王莺 论文关键词：房地产企业 价格战 博弈论差异化 核心竞争能力 论文摘要：本文指出当房地产企业出现价格战时，其竞争战略选择应是差 异化，该结论为房地产企业进行经营管理决策提供了科学合理的理论基础，并 为房地产企业培育差异化核心能力提出了建议。 房地产业是我国经济的一个主要增长点。2008年上半年，在国家调控政策 主导下，中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，过度需求泡沫得 到有效的抑制。进入2009年，房地产业在大量资本的推动下又呈现量价齐升的 上涨势头，相关部门也再次提示风险。国家采取有保有压的政策，有利于房地 产市场健康发展。面对变化莫测的市场环境，房地产企业如何在新经济条件下 求生存、求发展，必须尽快形成、完善、维护和再创企业的竞争战略。 1980年，迈克尔•波特（M.E.Porter）在《战略管理》一书中提出了行业 内五种竞争力战略模型，5种力量包括潜在的竞争者、替代品的威胁、供应商 的力量、购买者的力量和竞争对手。他认为5种竞争力的合力决定了公司利润 的平均水平和投资回报率，并明确地提出了三种通用的竞争战略，即价格领先 战略、差异化战略和专一化战略。本文通过对房地产企业之间价格战的博弈分 析，认为房地产企业应该采取差异化战略。 房地产市场价格战的博弈分析 在价格决策方面，房地产企业间的博弈情形相当复杂，从早期的项目策 划、地块投标到项目建成后的销售推广、售后服务等等，处处都有博弈。关于 开发商之间的价格博弈，以前业界曾掀起我国商品住宅市场会不会爆发价格战 的讨论。有的人认为前几年中国的房地产已经存在泡沫，且存在大量的空置商 品房，楼价之战不可避免；还有的人认为商品房不会打价格战，理由是商品房 的流动性差，商品房市场是区域市场，而不是统一市场，胡挺、肖海莲 （2004）论述了房地产企业之间进行价格战，将是两败俱伤；如果建立攻守同 盟，这种同盟也异常脆弱。针对我国目前房地产市场的现实情况，下文从博弈 论的角度，建立模型来分析房地产企业的经营战略选择。 在库诺特（Cournot）模型中，产品是同质的。在这个假设条件下，如果企 业的竞争战略是价格而不是产量，伯特兰德（Bertrand，1883）证明，即使只 有两个企业，在均衡条件下，价格等于边际成本，企业的利润为零，与完全竞 争市场均衡一样。这便是所谓的“伯特兰德悖论” （Bertrand Paradox）。 解开这个悖论的方法之一就是引入产品的差异性。如果不同企业生产的产 品有差异，替代弹性就不会是无限的，此时消费者对不同企业的产品有着不同 的偏好，价格不是他们感兴趣的唯一变量。在存在产品差异的情况下，均衡价 格不会等于边际成本。 本文建立如下假设条件： 假设1：市场上有两个寡头企业——企业1和企业2，他们调整自己的价格 策略以期实现利润最大化，q1和q2分别是企业1和企业2的需求量，p1和p2 分别是企业1和企业2的产品价格。 假设2：di为商品差异性使得消费者愿意多付的价格，pi为实际价格， pi＇为产品不存在差异性时消费者支付的价格。即有：p＇=pi-di，i=1，2。 于是他们各自的需求函数为： q1=q1(p1＇，p2＇)=a1-p1＇+b1p2＇ q2=q2(p1＇，p2＇)=a2-p2＇+b2p1＇ 其中，a1，a2为一个正的常数（价格为0时，仍有市场需求），b1，b20 为两个房地产企业产品的替代系数；且当q1，q20，则取0。本文假设两个企 业无固定成本，其边际成本为c1，c2。 其利润函数为： π1(p1＇，p2＇，c1)=q1(p1-c1)=(a1-p1＇+b1p2＇) (p1＇+d1-c1) （1） π2(p1＇，p2＇，c2)=q2(p2-c2)=(a2-p2＇+b2p1＇) (p2＇+d2-c2) （2） 对式（1）、式（2）两边求pi的偏导，并令其为0，可得： 求出两企业对对方策略（价格）的反应函数分别为： 解上述方程组得最优解为： 为了分析方便，将模型简化，令ai=0，如果是价格战的情况下，最终结果 将是：p1＇*=p2＇*，即c1-d