第五章 房地产评估.pptVIP

第五章 房地产评估;;第一节 房地产评估概述;;;;第二节 房地产价格及其影响因素;;;第三节 收益法在房地产评估中的应用;无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 有限期： ;;;;;;;;;五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格;;;;;;4、计算房地产纯收益 年房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740（元） 5、计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。 （2）计算房屋现值（假设房屋收益年期为无限年期）： 房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数＝2500×900－46875×4＝2062500（元） （3）计算房屋纯收益： 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率＝2062500×8％＝165000（元） ;6、计算土地纯收益 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益＝412740－165000＝247740（元） 7、计算土地使用权价格 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。 单价＝3358836.15/500＝6717.67（元） 8、评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元。 ;;;;;;;;第四节 市场法在房地产评估中的应用;;第四节 市场法在房地产评估中的应用;第四节 市场法在房地产评估中的应用;第四节 市场法在房地产评估中的应用;第四节 市场法在房地产评估中的应用;第四节 市场法在房地产评估中的应用;第四节 市场法在房地产评估中的应用;第四节 市场法在房地产评估中的应用;第四节 市场法在房地产评估中的应用;第四节 市场法在房地产评估中的应用;第四节 市场法在房地产评估中的应用;;;;;;;;;个别因素修正 （1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表 （2）土地使用年期修正 ? ;;;;;;;;4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）： （3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修???，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1 ;;第五节 成本法在房地产评估中的应用;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;