xx.绿洲国际项目研究报告.doc

PAGE 1 PAGE 1 PAGE 2 XX·绿洲国际 可行性研究报告 XXXX房地产开发有限公司 20XX年12月28日 第一部分、XX·绿洲国际基本情况分析 一、项目形成背景 XX·绿洲国际位于XX市XX区XX大道旁，南侧紧临XX大道中段。本项目总用地面积40193平方米，合约60亩。整个地块形状较为规整，呈较规则的矩形，南面沿XX大道方向长约235米，东西方向最宽处约185米，用地性质为住宅兼商业用地。 本项目建筑限高为100米，最高可规划修建33层的高层建筑。项目旁边有广泽上城（多层居住社区）、茂源大厦（兼容商住的高层单栋建筑综合体）等商品房项目，但这两个项目的住宅房源目前都已售罄。加上项目背靠的蜀南气矿职工小区、碳黑厂员工居住区，以及未来两年即将建成入住的龙城丽都以及本案，区域内新增居住人口众多，区域内的人气指数将持续攀升。 随着区域居住人口的增加，各新建社区商业的投入运营，以及摩尔玛商城、苏宁电器等的开放，春雨路餐饮商业的向外延伸，区域商气将同步提升，区域市政、生活配套设施也将更加完善。 本项目地块处于XX大道版块核心地段，在以上项目的环抱中，且规模优势明显，随着区域的发展，未来发展潜力巨大，本项目业主们必然能享受到更为成熟的、高品质的城市生活。 二、项目开发条件 1、土地状况及周边景观情况 本项目地块南面为城市主干道XX大道中段，北面为已建成的广泽上城小区，东面为茂源大厦及摩尔玛超市，西面为待开发用地，交通便捷、配套设施齐全，区位优越，是商业和居住的黄金地段。 XX大道中段为区域的核心地段，从规划上看，项目周边除茂源大厦为高层建筑外，其余均为多层建筑，视野非常开阔。 项目距XX区政府等政府部门相隔不远，周边市政、生活配套比较齐全，目前条件基本能满足生活要求。但实际上，项目的生活半径还可以延伸至XX大道内侧，这就使项目有了更为丰富的生活配套，为项目打造成为区域的一流品质楼盘奠定了基础。 2、项目开发的基本市政基础及公建配套设施状况 （1）道路与交通 XX·绿洲国际紧临城市主干道——XX大道，交通条件优越，区内有237、241、216、217、207、观光巴士等多路公交线路。从项目地块出发，横穿XX大道，步行4-10分钟即可到达城北餐饮美食街。从XX大道更可在10分钟左右，即可直达高速路，出行极为方便迅捷。 （2）生活基本网络设施 本区域市政管网配套设施相当齐全，城市给排水管道、电力系统、天然气供应系统、电信网络等设使都相当齐全，与宗地的接口很近。 （3）其它日常生活场所设施 政府部门：XX区政府、法院、检察院、武装部、交警大队等政府部门。 公园：杨大山公园。 购物：紧靠摩尔玛商场、苏宁电器商城等，周边还有诸多临街的大小超市，人气鼎沸。 酒店：银河大酒店、帝都大酒店等。 市场：农贸市场、建材市场、汽配城等。 餐饮：艺夫天下火锅、春雨路餐饮一条街、咖啡厅、火锅城等中餐、高中低档茶楼、娱乐场所齐全，能满足不同阶层人士的需求。 医疗：XX区中医院。 学校：汇丰幼儿园、城北学校、外国语学校等。 银行：中国工商银行、XX市商业银行等。 三、项目优势与劣势分析 1、优势 项目位于城北XX大道版块核心区，交通便捷，出行方便。 周边有商场、学校、公园等配套，相对较成熟，有利于高档住宅社区的打造。 周边目前居住人口较多，未来发展潜力大。 广泽上城、茂源大厦等项目已售罄，碧水槟城、龙城丽都销售也将接近尾声，锦华·万象城目前刚刚启动，项目入市尚需时日。因此，目前项目周边在售项目少，竞争相对趋缓，不会造成大量客户分流。 随着周边居住小区的入住，摩尔玛商场开业，周边配套将逐步完善，区域居住氛围已基本成熟。 区域目前房价相对较低，房产未来升值空间大。 2、劣势 项目所处XX大道，两边主要为汽配行业经营，在XX人心目中，居住形象相对欠佳。 XX大道为主干道，通往高坝等工厂集中区，过往车辆中，大型货车等较多，比较闹。 相对XX市中心半岛、城西、城北沿沱江片区等其它居住区，现状更差。 ——但未来2年后，随着西南商贸城等大型综合市场的建成，区域汽配行业将整体搬迁。同时，XX大道景观改造工程的完成，以及XX大剧院、五星级酒店、会议会展中心、新客站的建成，XX大道的现状将得到极大的改善，将成为XX新的高品质、高品位居住版块。 第二部分、XX·绿洲国际开发经营外部环境研究 一、项目开发宏观投资环境分析 1、XX市经济发展形势 2010年前三季度，XX市经济延续了2009年以来复苏向好的走势，投资、消费继续实现平稳较快增长，工业经济高位稳步提升，对外经济继续复苏，社会民生持续改善，呈现“高位较快增长、增幅平稳回归”的态势，全市经济由持续复苏转入平稳较快增长阶段。 前三季度全市实现生产总值498