房屋买卖合同法律问题.doc

房屋买卖合同法律问题 商品房预售 买卖合同 效力 房屋自古便是一种商品，房屋买卖古已有之。但房屋为特定物，属于不动产，关系民生之根本以及社会经济产业之基本秩序，故中外各国对房屋买卖莫不高度重视。我国于八十年代初在深圳特区首开土地使用权市场，为房屋买卖奠定了坚实广阔的基础，各地房地产市场日趋活跃。在此过程中，有关房屋买卖的民事纠纷也日渐增多，如何适用现行法律，如何对现行立法进行完善协调，是一个急待解决的问题。 一、房屋买卖合同的法律渊源 继1987年施行的《民法通则》，我国的立法、行政和司法机关又相继颁行了《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《合同法》、《最高人民法院关于适用lt;中华人民共和国合同法gt;若干问题的解释（一）》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等一系列对于房屋买卖合同纠纷具有法源性质的规范性法律文件。这些法律文件有出自全国人大及其常委会的，也有出自国务院以及建设部的，还有出自最高法院的，这其中有新法也有旧法，有普通法也有特别法，彼此内容之间不无冲突。特别是关于房屋买卖合同的效力问题，关于商品房预售的问题，更是错综复杂，如何正确适用现行法律处理房屋买卖合同纠纷，已经成为当前司法工作中的一项重要工作。 二、房屋买卖合同的有效和无效 房屋买卖合同为双务有偿诺成性合同，属于典型的买卖合同。根据《民法通则》第85条和《合同法》第8条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《城市房地产管理法》第37条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 此条规定属强行法规范的性质，不得违反，否则房屋买卖合同无效。其中《城市房地产管理法》第38条规定的条件为：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。但是，对于此条规定中的第四项和第六项，法学界却甚有争论。共有房地产，未经其他共有人书面同意而转让的，为无权处分，《合同法》第51条规定此类行为效力待定。《合同法》为全国人大所制定，《城市房地产管理法》为全国人大常委会所制定，《合同法》的效力位阶在上并且又颁行在后，按照新法优于旧法的原则，理应以《合同法》的规定为准，《城市房地产管理法》的此项内容已经失去其规范意义。但是，有学者认为，共有房地产，未经其他共有人书面同意而转让的，为有权处分，买卖合同应当有效。只是因为存在权利瑕疵，当他共有人向买受人主张权利时，出卖人应当依据《合同法》第150条的规定对买受人承担权利瑕疵担保责任。[1] 笔者赞同此观点，事实上，有无处分权只应该影响处分行为的效力，而不应该影响买卖合同的效力。[2]也有学者认为，共有房地产，未经其他共有人书面同意而转让的，为无权处分，但此合同并非效力待定，考虑到善意第三人利益的保护和交易的安全，此合同在大多情况下可以有效。[3] 对于该条第六项所规定的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，理论以及实践上的分歧更大。违反该项规定的结果，至少有两种可能：合同未生效，或者合同无效。究竟如何解释，颇费思量。[4]首先，该规范的立法目的何在？房屋买卖为买卖之一种，权属证书未办，似只应影响权利之移转，而不应对合同自身的效力产生影响，房屋买卖合同签定之时，有权属证书的，合同有效，否则无效，这样合同的效力不是系于当事人的意思自治，而是系于标的物有无权利凭证，这与买卖之属于民事交易之本质 不符。其次，根据《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。而当事人就合同的主要条款达成一致，合同即告成立。如果依法成立的房屋买卖合同因为没有房屋产权证而宣告无效，则当事人无法得到违约责任的保护，而只能追究有过错方的缔约过失责任，这对于无过错方利益的保护明显不利，这无法体现对过错的责难，也无法体现《合同法》鼓励和促进交易的立法目的。再次，对于房地产开发企业作为出卖人，标的物为尚未建成的或已竣工的商品房买卖合同，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠