论物业管理合同与相似民法制度.docVIP

试论物业管理合同与相似民法制度 （一）、物业管理合同与委托合同 先看委托合同。按《合同法》三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 根据该章的其他条款的规定，我们可以从以下方面明确委 托合同的特征。1、合同由委托人和受委托人签定，此两方当事人为委托合同的主体。2、受委托人的主要义务是处理委托人的事务。3、受委托人应当按照委托人的指示处理委托事务。4、委托合同有有偿、无偿之分。5、受委托人在处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人 要求赔偿损失。6、委托人和受委托人可以随时解除委托合同。 对应物业管理合同的内容和特征，不难看出二者存在以下主要区别：1、委托合同的目的是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，一般是指与委托人有利害关系。 反观物业管理关系中的管理服务，其实质是作为管理服务人的物业管理公司 所提供的专业化、技术化的有偿服务，作为业主、业主委员会并不都能够亲自来处理，如果每一个业主都事必亲躬，那么住宅区的秩序就无法维持。2、《合同法》 第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，