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PAGE PAGE 35 蓝调东方投资可行性研究报告 蓝调东方投资可行性研究报告 项目名称：蓝调东方 委托单位：黄石市长龙房地产开发有限公司 市研机构：雅鲁藏布地产策划（武汉）有限公司 项目策划中心总案策划部 研究周期：2009年6月12日至2009年6月14日 出稿日期：2009年6月14日 投创支持：黄松钦（董事长） 投研组长：吴坚 投研主创：占芳 投研团队：吴 坚 柯朝华 占 芳 技术支持：吴 坚 占 芳 柯朝华 张继安 文本包装：许磊 投研评审：黄松钦（董事长） 吴艺明（总经理）  目 录 TOC \o 1-1 \h \z \u 第一部分 项目概况 4 第二部分 项目用地素质分析 6 第三部分　下陆区房地产市场简析 10 第四部分 项目定位 23 第五部分 项目开发 28 第六部分 经济效益预计 31 第七部分 项目开发经营风险分析 39 第八部分 综合评价及建议 41 前 言 蓝调东方项目为黄石市长龙房地产开发有限公司（以下简称“长龙地产”）在下陆区地区的又一扛巅之任。目前项目尚处于前期论证阶段。本报告依据中华人民共和国建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》进行编写，从经济与财务的角度对本项目进行了认证。从分析结论上看，无论是盈利能力、抗风险能力，本项目都是可行的。 项目占地面积约120亩，共计占地面积80，040㎡，容积率为2.5。总建筑面积约为220，100㎡，其中住宅建筑面积为180，090㎡，商业建筑面积为20，010㎡。住宅部分由40%小高层，60%高层组成。 项目总收入51，885万元，其中住宅收入41，420万元，商业收入8，964万元；项目总投资34，586万元；项目利润9863万元，税后利润7397万元。项目销售毛利率19.01%，销售净利润率为14.26%，税后利润率21.39%，相关收益指标均较好。  第一部分 项目概况  1.1开发商背景 长龙房地产开发有限公司，始创于二000年八月十一日，下辖两个公司及一个大型综合市场；公司自创办以来高度重视生态效益、社会效益、企业效益的和谐共生，极力强调生态开发、人文关怀、伦理重建的互融共荣，实现购房业主、员工同仁、合作伙伴的多赢共振。在短短的六年内成功地运作成为黄石地区最大的一支生机勃勃、人才济济的大型专业团队，迄今为止，已成功地开发出多个楼盘：“长龙·花园广厦”、“长龙·湖边人家”、“长龙·黄石形象”、“长龙·牧羊诗苑” 、“长龙·铜都国际”，多次创造了黄石楼市第一的佳话。 1.2项目位置 项目位于黄石市下陆区新下陆大道中段、铜花北路北端，紧邻华盛小区、紫金花园，距离下陆区政府、下陆区财政局500米左右。项目周边较为繁华，位于下陆区最繁华的地段，周边有超市、医院、银行、学校以及下陆区政府。  第二部分 项目用地素质分析  2.1区位条件 2.1.1　项目四至 北面：近处为厂矿铁路，过往铁车较少，远处为连绵的山脉； 南面：南面为下陆大道以及华盛小区和紫金花园小区的临街商铺； 东面：正东面为未开发地块，东南面为华盛小区； 西面：西南面为在建楼盘和规划路，正西面为空旷地带； 2.1.2　项目景观 空气质量：项目除南面为小区外，其他三面都为空旷地带，绿树成荫，空气清新；项目周边无工矿企业，无污染，无噪音，环境优雅； 建筑景观：项目南边为新建楼盘，且项目自身有相当的景观设计，建筑景观较好； 山水景观：项目北面和西面群山环绕，连绵起伏；周边绿树成荫，花草锦簇，景色优美；  2.1.3地形地貌与现状 项目地块现状如下图： 2.2项目配套 银行：中国银行、中国工商银行 医院：市第五医院 学校：市第十一中学 公汽：6路、7路、11路、13路经过下陆大道 行政：财政局、法院、税务局、检查院  第三部分　下陆区房地产市场简析  3.1宏观环境分析 3.1.1下陆区经济发展概况 2008年6-2009年5月，下陆区固定资产投资总量规模持续攀升，特别自2009年以来，投资规模进一步放大，每月增速比上年同期相比均达90%以上。固定资产投资的持续、快速增长，有力地支撑了下陆区经济的快速发展。 2008年6~2009年5月下陆区全区固定资产投资总量与增速情况 月份 全社会固定资产投资（万元） 累计比上年同期增长（±%） 2008.6 25788 60.45 2008.7 —— —— 2008.8 10104 49.92 2008.9 14477 59.31 2008.10 12835 50.50 2008.11 7324 49.60 2008.12 24038 44.98 2009.1 —— —— 2009.2 —— 90.47