康泰华都营销思路课件.pptVIP

区位：城郊大盘/新兴的中心大盘？ 产品：纯粹的住宅区/综合型社区？ 价值：大盘提升生活价值/未来的升值潜力？ 品味：欧式特色/新兴多元的文化？ 高调营销，抢占市场制高点 营销策略 凭借项目规模和地段优势，借助政府和行业优势资源，高位定格市场 定位清晰，明确市场形象 营销策略 案例：广州番禺的祈福新村，以大环境、大配套、大交通的国际文化型社区而享有“中国第一村”的美誉，被广为传诵。 明确项目欧式典雅风格的大盘定位，从建筑、推广上把项目的形象清晰的传递出来。 营销策略 体验营销，细节打动客户 项目的园林、景观率先打造，以实景展示；同时展示项目的建筑材质和建筑工艺。前者对生活氛围的营造引发客户认同感，后者对品质的追求增强客户对产品的信心。 现场销售体验 重新包装售楼处，提升销售团队的专业能力和服务水平，让客户感知细致的专业服务与尊贵的身份体验，以彰显高端项目的价值主张。 营销策略 样板房体验 样板房全新包装，营造一种欧式典雅高尚生活氛围，让客户一见倾心。 营销策略 活动营销，提升项目人气 营销策略 选取有效的营销渠道，以营销活动为主、报纸等外围渠道为辅，全面提升项目人气。 见证之旅——广深大盘考察行 见证促进信心 开辟项目“展示区” ——系列大盘风情展示及项目生活蓝图 现场体验活动 —— 情景体验 眼见为实 大盘生活体验活动 广州祈福新村 深圳星海名城 营销策略 情感营销创造口碑： 节假日短信问候、新老客户联谊会、客户生日礼品等 活动创造口碑： 以老带新优惠、巡回路演等 口碑促销，拉近客户心理距离 营销策略 【四】 推广策略 推广策略 推广现状分析 未树立起大盘应有的市场高度。现有的推广未能树立项目在市场上的绝对高度。市场风头仍被怡景花园所占。 未形成有力度的全方位推广，树立大盘强大的市场影响力。多手段，全方面的推广尚未建立起来，未能对市场产生巨大的冲击力，提升项目知名度和销售势能。 点评：大盘推广，最忌“温吞”。这将拉长项目营销周期，加大项目风险。现有推广系统须进行优化！ 树立起整个高州乃至茂名地区的大盘高度！ 打造城市运营推进者的形象； 塑造成典雅与时尚生活的社区； 配合销售节奏，营造热销氛围，推进项目顺利销售。 目 标 推广策略 采取强势推广手法，高举高打，抢占项目营销制高点； 务实推广，突出核心价值优势。 优化策略 城市运营牌 品质生活牌 核心推广主题 操作手法： 1、上层路线推广。邀请政府官员和行业人士举行 “城市运营”讨论，突出大盘在其中的推进作用； 2、高尚生活路线推广。对欧式生活进行全面细致的解构，充分宣传，渲染项目营造的典雅生活，给项目注入高贵气质。 推广策略 谨呈：中广房地产置业发展有限公司 二零零九年三月二日 中广·康泰华都营销思路 忧思录 市场研判 营销策略 本报告营销思路大纲 推广策略 项目之忧 市场之忧 大势之忧 【一】 市场忧思录 大势之忧 恰逢经济严峻时刻，市场后劲不足 ——如何应对形势，挖掘客户？ 本项目客群在哪？ 供需失衡：市场相对封闭/客源有限？ 户型结构失调：户型调整/寻找更多客源？ 购房者裹足不前，如何引导：前景宣传/外在引导？ 经济形势严峻：金融海啸在继续发酵中，将进一步影响我国经济。经济学家郎咸平认为2009经济形势将有四大泡沫，金融海啸、制造业危、楼市泡沫、股市泡沫，经济先低后高，增值望保持8%。 市场之忧 高州市场容量有限，供应量多，市场竞争大且不规范 ——如何从中脱颖而出，取得竞争优势？ 本项目营销策略？ 竞争策略：领导策略/跟随策略？ 推广策略：高姿态/低调？ 销售策略：持久战/有限“闪电战” 珠三角城市房地产危机不断蔓延，受市场压力和宏观形势的预期影响，购房者的观望气氛加剧，将在很大程度上影响房屋的销售； 项目之忧 高州市场环境之忧思 本项目是什么？ 消费者尚未完全认知康泰华都的真正价值 ——如何展示项目价值，加快销售回款？ 怡景花园作为市场内最好的楼盘，在品质、知名度、客户资源方面都领先本项目，销售现在也出现困境。作为后来者的康泰华都各方面均不占优，目标客源却严重相同，营销该如何突围？ 整体经济形势走向不明朗，购房者观望氛围加重，高州地产产品供应趋同，目标客源类似，而相对封闭的市场内，客户资源有限。目前项目本身价值未充分展现，这是项目营销面对的系列问题，对此不能不忧思。 如何克服外部经济大势的影响，在区域市场竞争中争取领先？针对这些问题，展开本报告的调研和营销思路。 市场忧思 竞争认知 项目认知 市场认知 【二】 市场研判 市场研判 一、市场认知 二、项目认知 三、竞争认知 高州市位于广东省西南部，全市总面积3276平方公里，现有人口160万，辖23个镇和5个街道办事处。 高州市工业欠发达，2004年三产总值中，