房地产企业开发项目核算办法指导.docVIP

房地产开发成本核算办法 第一章 总则 第一条 为加强集团房地产开发企业成本核算，规范为集团房地产企业土地增值税、营业税、企业所得税的税务核算基础，依据国家对于房地产企业税收征管的相关政策法规及《企业会计制度》等会计制度要求，结合集团房地产开发实际制定本办法。 第二条 集团内各房地产开发企业要严格按照国家税收、会计法规政策要求，结合本指导办法，正确组织本企业成本核算工作。 第三条 房地产开发行业为国家重点税务稽查行业，出于政策调控引导需要，税务政策变化较快。集团各房地产企业应主动关注行业税收政策变动，提出改进成本核算办法建议。 第四条 集团各房地产企业应重视和做好基础成本核算工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地进行税务核算，对于本办法实施过程中发生的问题及时向集团筹划管理部反馈。 第五条 集团房地产项目成本核算主要内容： （一）成本核算的基本程序； （二）成本核算的对象确定； （三）成本核算的核算内容； （四）会计科目与帐簿设置。 第六条 本办法适用于集团各下属房地产开发企业。 成本核算的基本程序 第一条 确定成本核算对象。成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。集团内各房地产开发企业应依据《国税发（2009）31号文》第四章计税成本核算对象的确定原则，确定本单位成本核算对象。 第二条 设置有关成本核算会计科目。集团内各房地产开发企业应依据《企业会计制度》、《新企业会计准则》要求，结合房地产行业开发特点，设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 第三条 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四条 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五条 编制项目开发成本汇总表，计算各成本核算对象的开发总成本。 第六条 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 第七条 依据《预售许可证》、《竣工测绘报告》等政府部门核发文件，正确划分可售面积、不可售面积，按单位建筑面积成本法计算可售面积、不可售面积应负担成本，正确结转完工开发产品成本。 成本核算对象的确定 集团目前已开发的地产项目，由于用地面积较小、用途较单一，不存在分期、分类别开发现象。如项目存在分期、分功能开发，则应按以下原则和方法确定成本核算对象： 第一条 成本核算对象的确定原则。 1、满足成本计算的需要； 2、便于成本费用的归集； 3、利于成本的及时结算； 4、满足税务的清算要求。 第二条 成本核算对象的确定方法 集团各房地产开发企业可根据成本核算对象的确定原则，结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 1、成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 2、同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 3、同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 4、根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用 第三条 成本对象由下属各公司在开工之前合理确定,需备案登记的应报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 成本费用项目及核算内容 房地产开发成本一般包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费六项，各成本项目核算内容如下： 第一条 土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： （一） 政府地价及市政配套费：土地出让金、土地开发费、市政配套设施费、契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。 （二） 合作款项：补偿合作方的对价支出、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 （二） 拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 第二条 前期工程费 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： （一）1、勘察设计费 1、勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。 2、规划设计费 (1) 规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、