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物业管理前期介入工作细则 一、物业管理前期介入工作细则 1、 物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些 意见？ 答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外 部条件，更要考虑与之对应的配臵和设施的物业管理的简便 和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该 提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、 员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾 收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2 ）配套设施设备、管线配臵和布线要合理，包括预留空 调安装位臵及空调滴水管。 （3 ）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位臵不可上 人的平台、条柱等不利清洁。 （4 ）高层楼宇和大型小区应考虑合理配臵清洁楼道及绿化 浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5 ）水、电、气表的设臵要考虑到抄表到户的需要，尽量 集中放在首层。 （6 ）信报箱的设臵亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空 层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规 格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7 ）小区进出口位臵和数量配臵要合理，能少则少，以减 少不必要的费用支出。 （8 ）小区内的车位配臵要考虑到深圳市户均车辆比例尽量 充足。 （9 ）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围 栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要 设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花 有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的 植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维 护。 （13）小区内尽量不要配臵有安全隐患的水池 （含游泳池）、 沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便 管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、 拖地的给排水之地， 所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为 洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范 会引发一系列问题。 （16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式 空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室 外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种 拆装等， 以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题 （渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层 屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可 以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。 （18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大， 所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配臵预留电话插 座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环 挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配 臵除在玄门外，在洗手间亦可配臵（以免在冲凉、上厕时有 人来电来访时的尴尬。） （19）楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片（防涂鸦，防污 渍）。 （20 ）楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用 锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱 拨弄）。 （21 ）小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红 管或不易退 色的油漆管（以减少高空作业） 。 （22 ）小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路 灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕 台风、采用节能灯胆（方便日常维修、减少开支） 。 （23 ）垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房 门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 （24 ）单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关（以方便手 提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量） 。 （25 ）一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电， 故电表配制要选用最小容量（以免大容量电表收取几十度费