新入职物业员工法律法规培训.ppt

物业法律法规 了解物业服务 杭州的陈先生经过自己的努力奋斗终于要实现自己的购房梦了。在某小区的售楼部，陈先生了解到除了要交购房款还要交纳物业服务费。这让他很疑惑。。。。 物业服务是干什么的？ 既然物业服务公司要向我们收费，那么他要帮我们做些什么事情呢？ 《物业服务条例》第二条规定：本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 《无锡市物业管理条例》第二十条规定 物业管理企业应当提供的服务内容： （一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新； （二）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务； （三）公共绿地、花草树木的养护、管理； （四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、进行安全防范； （五）物业装饰、装修的管理服务； （六）物业维修、更新费用的账目管理和物业档案的保管。 签订物业服务合同 物业服务企业是按合同办事的，合同以外的服务项目，物业公司有权拒绝。 《物业管理条例》第三十五条　业主委员会 应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十六条　物业服务企业应当按照物业服 务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约 定， 导致业主人身、财产安全受到损害 的，应当依法承担相应的法律责任。 前期物业管理服务协议是开发商跟你们物业公司签的。我又不是合同当事人，我才不交物业管理费呢。。。 《物业服务合同》的法律效力 司法解释 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 物业服务合同的签定主体合法性 （其中未成年人须有监护人的签字 确认）。 这天陈先生看中了一套房子，带上钱准备下定。谁知交钱的时候，售楼人员拿了一份业主临时公约给他看，公约中对业主做了许多规定，吓得陈先生没敢交钱，心想还是问清楚再说。 物业管理条例规定，建设单位在销售物业之 前，必须制定临时业主公约，对有关物业的 使用、维护、管理，业主的共同利益，业主 应当履行的义务，违反公约应当承担的责任 等事项依法作出约定。 建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物 业买受人的合法权益。 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向 物业买受人明示，并予以说明；而物业买受人 在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对 遵守业主临时公约予以书面承诺。　 开发商选聘？ OR 业主选聘？ 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位负责选聘物业管理企业。 物业管理条例 第二十一条　在业主、 业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 接 受 物 业 终于购买了房屋，紧接着就要开始装修了。 需要注意哪些呢？ 申报 物业管理条例 第五十三条　业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动 的，由城市房地产行政主管部门责令改正， 处５百元以上１千元以下的罚款。 申报注意事项 非业主的住宅使用人对住宅进行装饰装修，必须取得业主的书面同意，然后告知物业管理企业。 变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出的设计方案。 委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： 　（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； 　（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； 　（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 　（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 　（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 邻居之间 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应