商业地产基础知识-主力店.pptVIP

商业地产基础知识;; “主力店”的概念是从美国传来的，如果一个购物中心里面没有主力店，商场的定位就会模糊不清。 在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。 包括两个包括两个方面： 一个是面积大，能够带来大量人流，一般面积在5千-2万平方米。另外一种是拥有众多忠诚客群的知名品牌。 ;;在招商过程中，最关键的因素就是确定主力店： ;市场、地段; 大多数项目显然缺乏应对这一变化的考虑。主力店经营不善，最终的结果只能撤场。主力店一旦撤场，对其他散户的影响是巨大的，从而连带地产生了整个商业经营体系的奔溃。原来设想将主力店引入，是要利用主力店旺场，没想到运用不当的结果却走向了反面 。 ; 主力商家并不能解决所有难题，如果项目本身是存在问题的，则主力商家的引入不能将问题解决。 一个优秀的商业项目，只有在确保拥有一个整体健康的商业结构的时候，才有可能使主力店发挥应有的作用。 ;未进行项目定位;掌握正确的招商程序;掌握正确的 招商程序;4、：;掌握正确的 招商程序;掌握正确的 招商程序;：;1、：;4、;商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费者支持 面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以上至少。;商圈要求：城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费者支持 面积租期：首层，350平方米（使用面积），门面12米。租期要求10年以上至少。;待 续;;;;;租金谈判，内容包括： A、 免租期（一般要求一年以上，2—3年左右）； B、租赁期限（合同内约定的承租期）； C、租金形式（扣点、保底扣点、纯租金）； D、租金数目（一般是采用扣点的形式）； E、租金递增（一般年递增3%—5%）； F、物业管理费 ?4、本阶段谈判需时较长，且不稳定因素较多 一般需时2—6个月，双方对合同条款进行深入及逐条协商谈判。根据行业经验，在最理想的情况下，从正式开始谈判到签定合同最少也需要2个月的时间；而且在谈判过程中不稳定因素较多，有时会因为一个或几个合同条款没有能够满足商家或发展商的要求，而导??谈判僵持甚至谈判失败。?; 通过谈判协商后，与达成共识的主力商家签定正式合同，确立合作关系；在签定正式合同后，推动至进场装修的阶段，落实工程进度，与发展商及商户之间的工程协调（包含带装修方案的概念店等），争取在工程整体进度的前提下，保证整体的统一开业。总体保证进度的情况下，以统一开业为目标。;;1.? 开诚布公： 在谈判过程中，谈判双方均持诚恳、坦率的合作态度向对方表达己方的真实思想和观点，客观地介绍己方情况，提出要求，以促使对方进行合作，使双方能够在坦诚、友好地氛围中达成协议。 ?2.? 主力店优先： 与其它行业相比，主力店在租赁条件及租赁价格上相对较为优惠，故在进行洽谈的过程中，可将初次报价提高，在余后的谈判中予以较大让步，以体现对主力商家的重视，使其产生洽谈的兴趣。 ?3.? 高层介入： 为体现对主力店商家的重视，可以适当的洽谈阶段，由代理公司高层出面与其洽谈主要条件及通报项目情况，使其体现重要性，确定意向，尽快进入下一阶段的洽谈工作。 4.? 长期关注： 时刻关注商家情况，定期联络，关注其每个工程条件的问题，并重点进行解决。由于商家的情况千变万化，随时有可能因为某个无法改变的情况导致进驻失败，因此必须对号召力强的主力店进行格外关注，着力解决其每一个问题，直至其装修完毕，顺利开业，这部分工作才告完成（还有持续跟进的联络问题）。 5.? 休会策略: 当在谈判进行中发生谈判出现障碍，当时无法妥善解决的情况时，我方应适时提出暂时休会，这样能使我方谈判人员有时间重新思考和调整对策，促进谈判的顺利进行。休会策略如果运用得当，能起到调节谈判人员的精力、控制进程、缓和谈判气氛的作用。 6.? 其他： 另外对于一些比如谈判时间、谈判地点安排方面、具体谈话方面可以运用的技巧，则是随机应变，在这里就不作详细的说明了。;Thanks！