房地产市场调查-公开课件（讲义）.pptVIP

房地产市场调查与预测 本节内容 房地产市场调查的特点及作用 房地产市场调查的程序 房地产市场主要内容和方法 调查报告的撰写 房地产市场预测 2.1 房地产市场调查概述 什么是房地产市场调查？ 以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。 2.1.1 房地产市场调查的特点 调研的内容广泛 具有很强的针对性 调研方法多样性 调研结果具有一定的局限性 2.1.2 房地产市场调查的作用 发现新的市场机会，规避市场的风险 掌握消费者的意向和动态 目标:不断开拓市场，提高市场占有率 2.2 房地产市场调查的程序 调研目的、搜集资料信息、制订调研计划、初步调研、调研设计、资料分析、做出结论和提出建议 三个阶段： 调查准备阶段：初步情况分析、非正式调查 正式调查阶段：制定调查方案、现场实地调查 分析总结阶段：资料寄出分析、统计推断、撰写报告 阶段一 ：调查准备阶段 初步情况分析 ——调研人员应明确为什么要进行市场调研？ ——通过调研要解决哪些问题？ ——有关调研结果对于企业来说有什么作用？ 非正式调查 (1) 研究搜集的信息材料 (2) 与企业有关领导进行非正式谈话 (3) 了解市场情况 阶段二：正式调查阶段 制订调查方案 （1）拟定调研计划书 （2）确定调查主题、方法 （3）准备调查表格 四种调研表格： ——当地房地产资源统计表 ——房地产出租市场统计表 ——房地产出售统计表 ——房地产个案市调分析表 当地房地产资源统计表 包括房地产分布、面积、类型、单位价格、单位总价、开发程度、居住密度、交易状况和规模、使用期限、抵押保险、政策限制、竞争程度、发展远景、其他具体情况和调研日期等项目。 房地产出租市场统计表 包括出租房地产名称、所在地区、出租面积、租金水平、出租房的类型和等级、室内设备状况（暖气、燃气、电话、家用电器、厨卫设备）、环境条件（庭院、阳台、停车场、文娱场所、交通和购物等）、空置率、影响房租市场的最大因素、具体房东的记录、房地产出租公司的资料和调研日期等项目。 房地产出售统计表 包括已售房地产的名称、地区、开发商、数量、结构类型、成交期、成交条件（预付款、贷款额和利率、偿还约束、其他附加条款等）、出售时的房龄和状况、客户资料和调研日期等项目。 房地产个案市调分析表 包括案名、区位、投资公司、产品规划、推出日期、入伙日期、基地面积、建筑密度、土地使用权年限、单位售价、付款方式、产品特色、销售策略、客源分析、媒体广告、调研资料和日期等。 现场实地调查 （1）组建项目团队 （2）收集材料 阶段三：分析总结阶段 资料汇总整理、统计和分析 最后环节：报告撰写 课堂讨论： 莆田房地产市场现状调查 讨论： （1）调查哪些内容？ （2）要如何来开展调查工作？ 2.3 房地产市场主要内容和方法 调查主要内容 常用调查方法 2.3.1 房地产市场主要内容 点(单个楼盘)到线、面(区域市场) 线、面(区域市场)到体(宏观环境) 体回复到点、线和面 （1）点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础 单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置 第二项是分析产品 第三项是剖析价格组合 第四项是了解广告策略 第五项是销售执行 价格 东百.三信金鼎广场以6288的开盘价傲视全城，同比于同处中心板块的名殿.女人街的4888，也高出了将近1400块，相比于近期开盘的凤达花园的3889整整高出了两千三百多。 三信?金鼎广场自然格外得到广大莆田市民的认可，三信?金鼎广场2号楼在春节前就全部被买走，3号楼也是在开盘当天短短2个多小时内就销售了三分之二。 （2）线和面——区域市场 区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面 区域分析 在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。 区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。 区域产品 主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。 市中心楼盘 大唐广场 正荣 时代广场 城东片区 城南片区 城西片区 城北片区 需求特征 是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。 （3）体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体(宏观环境)的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活