不动产经济学(3)2016-2017-2.ppt

第三节 区域经济研究 这些分类说明了市镇经济基础的主要活动，把这些信息和市镇起源的资料联系起来，就可以发现市镇形成后，基本就业是如何变化的，哪些因素导致了这些变化，理解过去对预测未来的变化是十分有帮助的。 u u 第三节 区域经济研究 （2）现代区域经济研究：经济基础分析 经济基础分析：通过预测基本就业来预测人口增长。起始数据为现阶段该地区的就业量，分为基本产业和次级产业。 第一步，通过分派全国范围内该产业增长的一部分至该区域，或是通过了解该区域过去的就业趋势来预测该区域各基本产业的就业变化趋势。各产业就业预测的总和就是对该区域基本就业的预测。 第二步，利用基本就业对次级就业职位的比率将基本就业转化为总就业的预测，然后，利用与人口的比率，将总就业预测转化为人口预测，同样，人口预测也可转化为土地利用和其他专业研究的预测。 适用于大的区域研究。对于小的地区，成本很高，不实际也未必十分可信。 u 案例：加州经济与不动产市场 加州经济从1989年末开始放慢了增长，一个迹象是就业增长率下降。经济萧条有几个原因： 国防部对加州公司的采购1988年到达顶峰，与国防有关的制造业就业是直接的，这些制造业的就业量随后即出现了下降，但其他行业就业的增长最初掩盖了这种情况。因此，1990年加州的就业量仍然实现了增长。 80年代末加州不动产市场供给过剩的现象已经比较明显。1990年住房及商用不动产的开发活动走上了下坡路。这使建筑业就业量的快速增长停止了。 供给过剩的不动产市场进一步影响了金融业、保险业及不动产业。1983-1988年间这些行业的年增长率达到34.1%，但1988-1990年间增长率降为2%。这些行业增速下降的主要原因是金融机构的倒闭重组。 1990年加州制造业开始裁员，造成裁员的原因有国防开支减少、建筑市场疲软及制造业商品的国内外需求不振。 加州的萧条还在继续。估计到1992年减少53万个工作机会。减幅最大的是制造业。批发和零售业最容易受到萧条的冲击。此次萧条中，这两个行业工作机会的减少占减少总量的31%，建筑业工作机会的减少占减少总量的26%。 前面提及的负面因素将在近期内继续阻碍加州经济的增长。但加州如果能采取有效措施，会从衰退中恢复过来，因其具备下列条件：规模庞大且多样化的劳动力大军，良好的气候，地理上接近太平洋沿岸国家，经济实力雄厚，由大学、科研机构提供大量的智力资源。 u 结语 位置的固定和较长的经济生命周期代表了不动产的独特性质，选址就是将不动产固定在一个确定的地区或市场之内。我们需要根据位址对周边土地使用的影响和周边经济活动对位址的影响来分析特定的市场，因为所有的市场都不相同，对区域和社区的分析便形成了不动产分析的一个有条理的框架，区域和社区的起源和发展为不动产分析提供了有用的工具。 u 本章的扩展阅读： 1、产业发展与城市化（陈柳钦）必读 2、智慧城市:全球城市发展新热点（陈柳钦）选读 扩展阅读要求： 1、回答下列三个问题 1）该文“研究什么” （研究内容） 2）该文“怎么研究” （研究方法） 3）该文“结果如何” （研究成果） 2、结合阅读材料，请对产城融合（vs产城分离）理念进行研究。（可参考阅读：现代都市由产城分离到融合的理性思考） u 本章思考题 各种区位论的主要内容是什么，如何理解它们与不动产经济活动之间的关系？ 影响区位决策的主要因素有哪些？试结合珠海某一地点（配图片说明），评价该地区的区位质量，分析影响其区位质量的主要因素和不动产价值（已存在的）或投资机会（未来的）。 举例说明影响社区（市镇）形状的支配因素。 决定土地利用模式的规则有哪些？ 如何研究社区经济？ * * * * * u 交通原则 问. 低一级的B级中心地应该在哪里? 答. 连接两个A 道路线的中点！ A A A A A B B B B B B B 交通联系 (连接性) 如. 道路 u 交通原则 A A A A A B B B B B B B 交通联系 (连接性) 如. 道路 u 交通原则 问. 低一级的C级中心地应该在哪里? 答. 连接两个B道路线的中点！ A A A A A B B B B B B B 交通联系 (连接性) 如. 道路 u 交通原则 A A A A A B B B B B B B 交通联系 (连接性) 如. 道路 u 交通原则 A A A A A B B B B B B B 交通联系 (连接性) 如. 道路 u 中心地等级结构中的“四的规则” 每一个高一级别的市场区相当于四个低一级别的市场区，或者说 每一个高一级别的市场区的面积是低一级别市场区的四倍 中心地的数量随级别的增加呈