对房地产开发工程的项目管理探讨.docVIP

PAGE PAGE 1 对房地产开发工程的项目管理探讨 　　摘要：房地产开发项目作为一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，必须要通过科学的项目管理实现高效投资和预期目标，才能保证不会被淘汰或者受灾。因此，房地产开发项目建设时应培养科学项目管理思想，有效地管理和控制房地产开发建设项目的成本、质量和进度，才能实现开发项目的盈利目标。本文对房地产开发工程的项目管理进行了探讨。 　　关键词：房地产；开发项目；管理；措施 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号： 　　房地产开发是一项涉及建筑规划设计、建造、融资、销售、公关等多专业的系统工程，项目涉及子项目繁多，而且项目庞大，完成难度很大。一个好的房地产开发项目，需要在项目经理的带领下，项目团队中的各方面人才共同合作，对项目整个过程进行设计、协调和控制，这样才能把房地产项目做好，满足客户需求，实现企业盈利目标。 　　一、房地产开发项目管理的含义 　　房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按其内在运行规律，建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 　　具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求;约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。 　　二、加强房地产开发项目管理的措施 　　1、搞好可行性研究 　　开发项目成功与否，关键要做好可行性研究。对开发项目的规划、建筑方案、场地选择、项目实施计划、投资估算、技术经济分析等诸方面进行科学论证，全面考察项目建设的必要性和可行性。要贯彻“以人为本”的设计原则，从空间上为各种人的需求创造条件，将社会经济现状与发展的可能性相结合，重视总体环境建设，兼顾社会效益、经济效益、环境效益，提高土地的利用率，体现现代科技发展方向，充分运用现代化的管理手段和设备，做到高效、节能、提高质量及控制投资的目的。 　　搞好前期市场调研与分析，应围绕区域环境、居室布局、销售价格三大因素来运作。一个发达的城市，可根据人们收入状况分为三个收入阶层，高档收入阶层是以环境因素为先导，再结合布局因素，最后考虑价格因素。中档收入阶层要突出布局、价格因素，再结合环境因素。低收入阶层首先以价格因素为主导，再考虑布局因素，最后考虑环境因素。在中型城市，由于收入水平限制，以布局因素为主，结合环境价格因素。小型城市就是满足当地习惯消费需求，以价格、布局因素为先导，再结合环境因素。三大因素是项目中不可缺少的因素，要根据所处城市情况，科学地分析，项目才能成功。 　　2、运用市场化手段公开招投标 　　(1)选好勘测设计单位，正确分析地质条件，并作出相应的地质评价，帮助开发企业及设计单位合理选择地基处理方案、基础型式，既要安全可靠，又要降低工程造价，具有重要作用。 　　(2)选好施工图设计单位，好的设计单位经验丰富，设计内容全面、细致，外观造型经济、美观，空间布局合理，结构设计规范，设备布置得当，综合考虑房屋的使用功能，经济适用，技术服务到位能及时解决施工过程中的技术问题。 　　(3)选好造价咨询公司，能够科学、合理、规范编制标底，预算定额编制准确，直接影响工程的造价。 　　(4)选好监理公司，内部管理规范有严格的管理流程和监管体系，监理工程师责任心强，专业技术水平高，现场管理能力强，吃苦耐劳，尽职尽责，认真旁站，只有这样的监理公司才能真正对开发企业项目的工程质量、进度、成本起到监督管理作用。 　　(5)选好施工企业，企业内部有完善的质量管理组织体系、严格的管理流程、明确的岗位责任制度及企业规章制度，由企业主管领导牵头，企业职能部门经常检查、评比。现场配备的项目经理，施工管理经验要丰富、现场管理人员要配备齐全，内部有完善的自查自纠管理体系，要严格使用合格的建筑产品，使工程质量得到有效保障。 　　3、施工阶段管理 　　（1）加强投资项目质量控制 　　质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规