深圳国富莲塘尾项目定课件.pptVIP

深圳国富莲塘尾项目定;牛市玩概念，熊市做营销;第三部分 项目解析;1.市场分析;;;;;2008年市场展望;2.区域分析;区域分析;莲塘尾片区;深圳未来的发展将从东西轴向发展逐渐转向以纵向发展为重点的城市发展战略，同时加强与香港和珠三角的经济联系。目前深圳形成了以福田中心为核心，罗湖中心区、南山中心区、宝安中心区、龙岗中心城等为城市副中心的多中心发展模式。东西轴线上区域得到充分发展。本项目处在目前重点发展的城市主轴线上，区域价值即将凸现;规划功能关键特点：功能的两重性 福田???心区的延伸和生活配套区 中部地区的次中心;片区定位;区域分析;银湖之于罗湖 （90年代末） 银湖：山水之灵气所在、距离罗湖中心有一定距离；交通通达性较好； 罗湖：城市经济、政治、商业中心，发展热点区域；;影响因素;高档住宅的特征分析;五大核心卖点： 1、无法复制的纯天然山体植被，最为原生态的居住环境 ； 2、最便捷的城市交通，福龙路通达南北 ； 3、最靠近中心的城市中轴区位，深圳最核心的区域； 4、香蜜湖、华侨城、二线拓展区三大豪宅片区的最中央，未来将有绝对的资源、区位优势挤身深圳豪宅体系； 5、最有变化性的坡地地形、未来规划中的山体公园和水库等资源综合优势具备豪宅品质的环境。;3.项目分析;公安局射击场;项目地块分析;优势 (STRENGTHH);机会 (OPPORTUNITY);评分因素;鉴于下沙村墓地以及公安局靶场对提高项目品质产生的影响，建议采取相应的两项对策。 对策一：内部装修、建筑整体基调倾向于欧美风格，通过高雅、温馨的营造环境来淡化客户疑虑。 对策二：聘请风水论坛权威人士对该地块进行风水堪察，破局。并为销售人员统一口径，强化培训，保证销售人员能够完美解答客户的问题。 ;4.客户分析;区域来源;深圳湾填海区;福田客户;典型客户访谈;典型客户访谈; 来源：福田 用途排序：自住兼投资/投资/自住 主流群体：换房客，首次置业者为最主流的置业群体。 换房客户价格承接力强，以三、四房需求为主(130-160平米) 首次置业者，以解决基本居 住层面为主，未来有较强换房需求(90平米以下户型) 财富划分：主流群体处于上升阶段/未来的富裕市民阶层/新财富阶层／财富阶层;目标客户描述;5.产品分析;推导户型思路;;萧条期 持续时间2-3年 价格急降 投资客亏损 自住客观望或买进;　;户型面积区间划分原则;STEP３：山居物业旺销分析;客户总???承受范围: 150-200万的客户占比最多 山居客户总价承受范围: 350-500万的客户占比最多;STEP５：莲塘尾片区内竞争分析;;; 90平米以下 ;产品方案1;产品方案2;90平米以下的户型建议（总面积占比40%） 复式(87平米)+平面(87平米)+复式公寓(70平米);复式产品建议原则;地势层面——本地块左方一块三角地形; 定位层面——本产品定位高档住宅,希望通过丰富产品线来实现项目定位 市场层面——受9070限制,规避风险,市场已认知国际公寓的物业形态;国际公寓仍保持更多市场优势,潜力有待挖掘 物管层面——此地块为国际公寓产品与住宅区分隔管理,保证住宅区的纯粹性; 价值层面——此地块若是建住宅,将是项目内价值最低点,国际公寓产品提升此地块价值 溢价层面-------国际公寓的溢价空间更为理想 客户层面——近城市CBD区域的高收入一族;;客户期望值曲线 根据现有山居住宅项目客户调研情况，识别出山居住宅客户的10大敏感点，按照客户敏感程度的不同排序，绘制山居住宅客户期望值曲线。 客户对本项目认知曲线 根据客户对本项目10个敏感点认知，绘制客户认知曲线。 ;评价差距;中原观点：产品的配置取决于客户的价值取向 客户的价值取向关键词： 舒适、安全、尊贵、品质;产品重大突破方向;渗水路面;部分生态节能技术建议;回归建筑本质;人行道;将整个项目分为三个台地，并在各个台地上营造景观中心，在整个项目的统一形象下形成三个各具特色的组团;规划借鉴：天然溪谷 展示借鉴:自然资源 天然溪谷式的园林风格，充分利用现有的溪流和山体，对溪流做引导，使其穿行于社区/开辟登山径，连通项目与梧桐山;山野公园：保留原始地势，在地形突出点设置山野公园，供业主日常休闲运动，较一般的会所生态性强;舒适惬意的户外露台与自然对话;厨房与自然对话、洗手间与自然对话—— 景观厨房与景观洗手间是真正人性化的体现，厨房与卫生间是家庭中使用频率最高的房间。 让功能用房享有外无限阳光和景观，为家居生活与家庭主妇提供更多趣味。;书房与自然对话—— 通过户内户外空间的融合营造丰富的灰空间，大尺度大采光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉，位置越高，观景效果越好。;客户价值取向;提升策略——环境营造——休闲广场;关键词:动感、美丽;水流环绕、有山