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恒大地产集团房地产开发项目风险管理 第四章恒大地产集团房地产开发项目风险管理的实证分析 4．1应用背景 4．1．1公司简介 恒大地产集团(以下部分简称恒大)是集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一 体的现代化大型房地产综合企业，连续五年荣登中国房地产企业10强。拥有中国一级资 质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国一级资质的建筑施工公 司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。【43】 恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。 目前在广州、上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城市拥有恒大 华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列项目，覆盖中端、中高端、高 端及旅游地产产品，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范’’等30多项国家 级殊荣。 恒大地产集团以全球化视野，通过理顺组织架构、制度化建设、监督制约机制、目标 计划管理、企业文化建设等方面措施，逐步形成了具有恒大特色的一流经营管理模式。同 时，恒大以远大的发展目标、先进的企业文化、科学的激励机制、广阔的个人事业发展空 间，吸引了大批国内外高级管理人才加盟，现已拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工 队伍，管理人员90％以上具有大学本科或以上学历。 在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化精品产业战略，成功引入 美林、德意志银行、淡马锡等多家全球战略投资者，并与100余家世界顶级团队合作，致 力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的领袖企业，全力打造全球 化地产航母。 4．1．2恒大发展回顾总结 (1)艰苦创业——高速发展(1998—2000年) 公司成立之初，正值亚洲金融风暴，恒大地产集团逆市出击，抢占先机，采取“短、 平、快”的策略，首个项目金碧花园以“环境配套先行的开发理念，创造了广州昼夜排 队购房，日进亿元的销售奇迹。其后，恒大经过三年艰苦奋斗，于1999年从当时广州的 1600多家房地产企业中，首度跻身为广州地产10强企业；2000年，排名跃升至广州第6 位。 (2)苦练内功——夯实基础(2001-2003年) 经过三年多的高速发展，从2000年开始，恒大地产集团着力于有效整合资源，规范 开发流程，狠抓管理促效益，支持未来发展。在广东地区同时丌发及储备多个项目，陆续 开发销售金碧华府、金碧新城、金碧世纪花园等多个金碧系列楼盘。2003年，恒大被评为 广东房地产企业竞争力第1名。 (3)二次创业——拓展全国(2004-2006年) 经过前两个阶段的发展，恒大地产集团综合实力显著提高，发展潜力日益凸显，从2004 年开始，恒大提出“二次创业的号召，着力实施立足广州、布局全国、全方位拓展产业 发展空间的经营战略。2004年，恒大首度跻身中国房地产10强企业，并在广州同步开发 销售金碧翡翠华庭、金碧湾等10多个楼盘，在开发经验、品牌美誉度以及规模实力等方 面，初步具备了全国拓展的条件。2006年11月，美林、德意志银行、淡马锡联合投资入 股恒大4亿美元。 (4)迈向国际——跨越发展(2007—2009年) 恒大己战略性的进入上海、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等20多个主要城 市，拥有近50个项目，规模与品牌已取得实质性的跨跃。恒大一流的管理团队和成功的 发展模式，也取得了令人瞩目的超常规发展，吸引了国际资本巨头青睐。恒大累计在国际 资本市场募集资金18亿美元，已成为中国房地产企业迈向国际化的典范。 未来，恒大将实现土地储备、销售额、销售利润均全国第一的目标；在赢得国内领先 优势后，将进一步开拓国际市场，在已有的国际化基础上，寻求更多、更广泛的顶尖国际 合作伙伴，并借鉴国际先进管理经验，构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。【删 4．2恒大地产集团房地产开发项目风险管理的核心措施 4．2．1做好项目可研工作预防政策风险 由于房地产投资过程是一个长期的涉及面广且复杂的过程，存在着大量不确定风险因 素，随着市场的成熟和饱和，房地产开发失败的几率提高，增加了房地产投资的风险，通 过可行性研究为投资者决策提供科学依据。在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段 是房地产投资过程中最关键的一步。投资者或分析者要在城市规划条件、政府政策法规等 约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定投资项目的用途、规模、类型， 并对开发成本、需求量、售价或租金等作出预测，这些预测面临着大量的不确定因素，所 以风险性也是极大的，对这些不确定因素，投资者只能作出概率性的估计。只有紧跟政策 形势，把握政策调整的方向，才能及时调整房地产开发的方向，避免因政策调整对项目开 发造成的不利影响。恒大在发展的过程中始终把握科学稳健的决策，不断地对外部一