御景天下开盘前期营销策划方案.docVIP

PAGE PAGE 16 死海风情街2期御景天下 开盘前期营销推广方案 重庆盛烨堂房地产顾问有限公司 2007年5月 前 言 通过上一阶段的广告宣传和现场接待，御景天下在大英县已经初步建立了知名度与美誉度，自5月1日正式入场进行客户接待、咨询以来，至5月18日放号前已积累了意向性客户191组。 项目于5月28日将正式进入排号阶段，下一步的工作重点将是通过坐销与主动式营销相结合的方式强化项目形象，并运用广告推广及各项活动 目 录 一、大英县房地产市场概况 1、大英县房地产市场供应状况 2、大英县房地产市场销售状况 3、大英购房客户群概况 4、大英县新城区房地产市场分析 二、前期积累客户情况统计与分析 三、销售推广方案 1、开盘前期推广阶段界定 2、推广内容 3、推广方式 4、广告宣传 5、活动策划 第一部分 大英县房地产市场概况 通过对大英县目前在建、在售楼盘的走访与调查，我们对大英县房地产市场进行如下总结与分析。 一、大英县房地产市场供应状况 1、在建在售项目数量：13个 2、总开发面积：约50万平方米 3、物业形态：多层占85%，高层占7.5%，纯商业占7.5%。 4、住宅供应户数（包括目前未开盘项目多层及高层）：约3200户 5、住宅户型面积：87—156.5平方米 主力户型面积：96.8—140.8平方米 6、新开发商铺供应量：约290个 7、社区配套设施日趋完善：如红外线报警系统、楼宇对讲系统、闭路电视监控、 绿化带、中庭广场、户外健身器材、主题景观、幼儿园、业主会所等。 二、大英县房地产市场销售状况 1、销售周期：一般都在6个月以内 2、销售价格 1）住宅部分 老城区： 800—950元/平方米（阳光丽城1200多元） 新城区： 850—1060元/平方米 目前整个市场住宅均价为968元/平方米，多层最低价格为800元/平方米，最高价格1260元/平方米。 2）商铺价格 老城区：4000—8600元/平方米 新城区：1080—6480元/平方米 均 价：4420元/平方米（1F） 目前老城区商业圈内商铺销售较好，基本都能在较短的时期内销售完；新城 区新开发商铺销售较差，空置门面较多。 3、优惠方式：大多数一次性付款优惠3%，分期付款2%，按揭1%， 三、大英购房客户群概况 1、客户来自区域 乡镇客户：约占45% 本地商人：约占30% 公务员：约占20% 外来客户：约占5% 2、客户年龄层 一次置业客户：25—35岁 二次置业客户：35—50岁 3、客户关注重点 城区客户：小区内部配套、周边环境、户型 乡镇客户：价格，然后是其他因素。 四、大英县新城区房地产市场分析 随着城市的发展，老城区已经不能满足大英县城快速发展的需求，部分精明商家已开始北迁，部分英明的市民已在新区再置业，新城区作为大英县的发展重点，集政府职能办公、餐饮、休闲娱乐、车站及纯居家为一体，房地产市场具有巨大的潜力。 近年来，上农村人口城镇化步伐日益加剧，外出淘金归来者越来越多，人民收入越来越丰厚，消费观念一天天随着时代进步有了质的提升，光是遮风避雨的住所根本满足不了现代人的生活要求，购买环境优美、配套设施齐全的住宅成为了新的消费趋势。而有着这些完善设施的小区，在旧城区已难以找寻，所以发展新区，在新区内建设环境更好、配套设施更完善的住宅项目将成为政府工作的重点，新区代替老区已成为城市发展的必然趋势；这为大英县新城区的房地产行业，带来了巨大的发展机遇。 2006年下半年新区开发的项目占整个市场的75%，销售周期大多也是在半年左右就能基本清盘，说明市场需求潜力巨大；2006上半年大英县房价才600—700元/平方米，在下半年就飙升到968元/平方米（特别是阳光丽景已经达到1200多元/平方米），在房地产市场快速发展的今天，房价都还将会随着工资、土地价格的上涨而提升。 目前大英县的购房客户群已不仅仅是本县一、二次置业者，大多数周边乡镇客户和外地客户也开始到大英购房置业，成功把握该部分客户，将进一步促进大英房地产市场的发展。 第二部分 5月18日以前积累客户统计与分析 自5月1日正式进行客户接待以来，至5月18日放号前，共接待客户191组，通过对该部分客户进行数据统计与分析，以为下一阶段的宣传及推广工作提供参考。 一、来访客户身份 1、数据说明 有记录的客户：33组（共191组） 其中：公务员 23组 占70% 个体经营户 5组 占15% 普通工薪阶层 5组 占15% 2、数据分析 1）来访的公务员占有较大的比例，是因为项目地处新城区，而各政府机关单位也迁移到此，而项目特有的区位优势对该部分客户具有较大的吸引力； 2）由于新城区的人气、商气还不旺盛，许多商