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基准地价系数修正法案例 1．估价对象情况 某省某市主要商业街有一待估面积为2000m2的商业用途土地（具体区域因素、个别因素不列）。其出让时间为1998年1月1日，出让年限为40年，开发程度为三通一平，宗地容积率为1.5，现要评估该宗地在估价基准日2002年1月1日价格。该宗地属市区商业二级地段，该市二级地段商业用途基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平，标准容积率为1）。基准地价公布时间为1996年1月1日。该市商业基准地价修正系数和修正系数说明见表1、表2和表3。 表1 某市商业服务用地修正系数说明表 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 商 业 繁 华 条 件 企业经营类别 首饰高档服装 家电服装饮食 日用百货理发 副食店等 基本生活用品 企业职工总数（人） ＞400 250～400 150～250 80～150 ≤80 距商业中心距离 ≤R/2 ＞R/2 且≤R ＞R 且≤2R ＞2R 且≤4R ＞4R 交 通 状 况 距公交车站距离（米） ≤100 100～200 200～300 300～500 500～1000 公交车站车流量（辆/小时） ＞30 15～30 8～15 5～8 ＜5 距火车站距离（千米） ≤1 1～2 2～3 3～4 ＞4 距汽车站距离（千米） ≤1 1～2 2～3 3～4 ＞4 宗 地 条 件 宗地临街门面宽度（米） ＞8 4～8 2～4 1～2 ＜1 宗地形状 形状好 形状良好 形状规则 形状不良 形状差 宗地自身深度距离（米） ＜3 3～7 7～9 9～12 ＞12 容积率 4 3～2 1 0.5～0.9 ＜0.5 宗 地 临 街 道 路 道路级别（米） 20～40 10～20 7～10 ＜7 无 人行道宽度（米） ＞5 3～5 1.5～3 1～1.5 ＜1 区域交通管理规定 无限制 货车禁行 货车禁行 其他车不能停放 汽车行道 不能停放 限制机动车通行 宗 地 外 界 环 境 周围土地利用类型 商业用地 住宅生活用地 市政小道 公共建筑 工业仓储 交通用地 园林风景 其他用地 未来地规划用途 商业用地 住宅生活用地 公共事业 教育卫生 机关用地 工业交通用地 表2 某市商业服务用地修正系数表 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 商 业 繁 华 条 件 企业经营类别 15 7.5 0 -3.75 -7.0 企业职工总数（人） 15.4 7.7 0 -3.85 -7.7 距商业中心距离 11.8 5.9 0 交 通 状 况 距公交车站距离（米） 4 3 2 1 0 公交车站车流量（辆/小时） 3.8 1.8 0 -0.9 -1.8 距火车站距离（千米） 5.7 4.28 2.85 1.43 0 距汽车站距离（千米） 5.7 4.28 2.95 1.43 0 宗 地 条 件 宗地临街门面宽度（米） 5 2.5 0 -2.5 -5 宗地形状 2.5 1.25 0 -1.25 -2.5 宗地自身深度距离（米） 1 0.5 0 -0.5 -1 容积率 7.3 3.67 0 -3.67 -7.3 宗 地 临 街 道 路 道路级别（米） 2.4 1.2 0 -1.2 -1.4 人行道宽度（米） 4 2 0 -2 -4 区域交通管理规定 2 1 0 -1 -2 宗 地 外 界 环 境 周围土地利用类型 7.6 3.8 0 -3.8 -7.6 未来地规划用途 7 3.5 0 -3.5 -7 表3 商业用地容积率修正系数表 容积率 0.7 0.8 1.0 1.2 1.5 2 修正系数 0.85 0.9 1.0 1.5 1.2 1.3 表4 期日修正系数表 日期 1996.1.1 1997.1.1 1997.1.1 1999.1.1 2000.1.1 2001.1.1 2002.1.1 地价指数 100 102 105 109 112 113 115 2．估价要求 用基准地价修正法评估该宗地于2002年1月1日的地价。 3．估价过程 （1）确定对应基准地价 通过查对基准地价，确定待估宗地属商业用途二级地，其对应的基准地价为7000元/ m2（开发程度为三通一平）。 （2）确定宗地地价评估的修正系数 根据宗地区域、个别因素条件,对照修正系数说明表中各项指标，确定各子因子情况从上到下依次为：一般、一般、一般、优、较优、一般、较劣、优、一般、较优、较优、一般、一般、较劣、一般、一般。 则根据修正系数表，具体计算出宗地宗修正系数： K＝17.25％ （3）确定待估宗地适用年期修正系数 Y＝0.953 （4）确定期日修正系数 日期 1996.1.1 1997.1.1 1998.1.1 1999.1.