思源青岛别墅市场专项报告.pptVIP

别墅市场发展趋势分析 板块变化趋势1：从崂山沿东海岸线延伸，与即墨温泉在海岸线处实现对接，一定阶段内仍然是青岛最大的别墅聚集及供给区域，但会越来越远离市区，可达性变弱会极大影响板块的扩展速度； 板块变化趋势2：沿西海岸线延伸，但由于政策限制，纯别墅项目可能性较低，供给量受到根本性制约，此外，同样面临远离市区的问题； 板块变化趋势3：资源性弱于东西海岸线，但环状布局距离市区较近，且随着拥湾发展的深化，沿胶州湾会出现前所未有的发展机遇，市场认可度会逐渐提高，别墅开发会逐渐起步，但这需要一定的时间。目前代表项目有卓越蔚蓝群岛、龙湖项目。 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 温泉板块 市区及崂山板块 惜夏板块 胶州板块 西海岸板块 流亭板块 1 2 3 板块发展趋势示意图 别墅市场发展趋势分析 由资源性单一需求向多元化需求转变，既注重资源稀缺，也注重服务质量，更注重产品品质； 从需求类型来看，一定阶段内度假需求仍是主流，但随着青岛的快速扩张，不远的将来，度假区会成为长住区，这个过渡阶段的长短，取决于青岛的城市发展与居住观念的改变； 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 需求变化趋势 从需求面积来看，将出现两极分化，要么面积大，要么面积紧凑，功能全面的紧凑设计将占据主流； 从风格偏好来看，千篇一律的欧化已经出现审美疲劳，开始追求风格的多样化及新颖感，但鉴于青岛人的审美特点，整体上还是以欧美风格为主流。 别墅市场发展趋势分析 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 供给变化趋势 从整体供给量来看；别墅市场短时间内供给充裕，但长期来看仍属于稀缺产品； 从区域供给来看，各板块供给差别较大，饱和度更是天壤之别，如即墨几乎是鳞次栉比，而西海岸项目寥寥无几，由于政策及资源条件限制，短期内不均衡的状况难以改变； 从供给产品来看，联排是主流，独栋将稀缺； 别墅市场发展趋势分析 别墅市场研究 板块 西海岸板块 市区及崂山板块 城阳惜夏板块 流亭板块 即墨温泉板块 潜在供给价格 2～ 3万元/㎡ 4～ 6万元/㎡ 0.9～ 1.5万元/㎡ 1.4-1.6万元/㎡ 1～ 1.5万元/㎡ 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 从各板块来看，西海岸与市区及崂山板块价格变化幅度较大，主要源于产品与资源的稀缺，供给较为充足的即墨温泉与城阳惜夏板块价格变化不明显； 从整体来看，资源条件与供给不均衡主导了后期价格的较大变化； 考虑到目前市场环境，未来国家政策及短期内别墅供给较充足，别墅市场短期内整体价格将趋于平稳，但长期来看供给有限，价格上涨潜力较大。 量价变化趋势 谢谢 强强联手 共创辉煌 Thanks！ * 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 板块供给现状——销售线总表 西海岸板块 项目 类型 单价（元/㎡） 总价（万） 销售量 销售率 海印长天 独栋 11000 2009.6月价格 420～500 28套 100% 天籁村 独栋 16000 640～660 8套 87.5% 联排 12000 300～330 12套 83.3% 别墅项目较少，套数较少，加之销售周期较长，总销售率较高； 价格方面，目前可参考项目只有天籁村，独栋16000 元/㎡（总价600万元左右），联排12000 元/㎡（总价300万元左右），由于别墅区位对价格影响较大，因此不具有一般性； 从实际调研来看，潜在项目别墅如亚丁海岸由于位置较好，开发商预期价格独栋约3万元/㎡（总价2000万元左右），联排约2万元/㎡（总价700万元左右）。 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 板块小结 西海岸板块 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 典型项目解读——天籁村 西海岸板块 基本信息 地理位置 胶南市灵山卫办事处朝阳路68号 售楼电话83178788 开发商 青岛开发区昆泉置业有限公司 整合推广 昆泉置业投资有限公司 土地面积 96000平方米 建筑面积 144000平方米 物业现状 竣工 装修状况 毛坯 容积率 1.5 绿化率 40% 物业管理 昆泉置地房地产开发公司 物业费 1元/㎡·月 开盘时间 2009年11月 入住时间 已入住 昆全天籁村 别墅市场研究 别墅发展历程 别墅板块解读 市场综合分析 市场趋势分析 典型项目解读——天籁村 西海岸板块 产品与销售情况 产品情况 总量 20套 建筑风格 欧式风格 别墅类型 独栋、联排 别墅层数 地下1层+地上2层+阁楼 面积范围 260～410㎡ 车库情况 独栋2个库 联排无车库 销售情况