房地产法规教学课件作者罗玮房地产法规第11章.ppt

项目１１ 物业管理法律制度 １１-１　物业管理概述 １１-２　物业管理法律关系 １１-３　业主及业主大会法律制度 １１-４　前期物业管理 １１-５　物业服务企业 １１-１　物业管理概述 一、物业管理的含义 “物业”一词译自英语ｐｒｏｐｅｒｔｙ或ｅｓｔａｔｅ，由香港传入沿海、内地，其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词使用的。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。 我国《物业管理条例》规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。” １１-１　物业管理概述 二、物业管理的特点 １.社会化 物业管理社会化，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业，二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 ２.专业化 物业管理的专业化，指的是由专业物业服务企业通过签订合同或契约，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。由此，物业服务企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。 ３.市场化 市场化是物业管理最主要的特点。物业服务企业是按照现代企业制度组建并运作，具有明确的经营宗旨和管理章程，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能够独立承担民事和经济法律责任的企业法人。 １１-１　物业管理概述 三、物业管理的内容 物业管理的基本内容包括经营、管理物业和服务业主三个方面，这三个方面是相辅相成的，寓经营管理于服务之中，在服务中完善管理。 １.经营 经营主要是指依据经济规律、市场规则进行商业策划，制定并实施销售方案或者是评估预测租金，制定出租方案，以便使物业保值、增值。 ２. 管理物业 管理物业主要是指及时掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得以及时修缮，保持其使用功能，将房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来， １１-１　物业管理概述 并及时变更有关记录。此外，管理工作还包括物业服务企业内部的管理，如财务、人事、工作安排、调度等，以保障经营和服务的正常运行。 ３.服务业主 服务业主是指准确、及时地满足业主和承租人的要求，如清洁、保安、绿化及其他约定的服务。 １１-１　物业管理概述 四、物业管理的原则 （１）产权与经营管理相分离。 （２）属地管理为主，专业管理为依托；物业所在地人民政府房地产管理部门是当地物业服务企业的主管部门，住宅小区的物业隶属于当地房地产管理部门管辖，小区内的专业管理物业服务企业还可以聘请专业化公司进行。 （３）有偿服务、有偿使用、合理分担。 （４）管理和服务相结合。寓管理于服务之中，在服务中实现管理。 １１-２　物业管理法律关系 一、物业管理法律关系的含义 物业管理法律关系是指法律规范在调整人们行为过程中形成的一种特殊的社会关系———法律上的权利和义务关系。物业管理法律关系是法律关系的一种，是法律规范在调整人们物业管理行为的过程中形成的权利和义务关系。如果没有相应的法律规范，就不可能形成人与人之间的法律关系。 １１-２　物业管理法律关系 二、物业管理法律关系的构成 物业管理法律关系的构成与其他法律关系构成一样，是由法律关系的主体、客体和内容三要素构成的。 １.物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系的主体是指法律所规定的物业管理法律关系的参与者，是物业管理法律关系中权利的享受者和义务的承担者。其包括：物业管理者、物业业主或使用人、政府行政主管部门以及相关的单位和个人等。 １１-２　物业管理法律关系 ２.物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体指物业管理法律关系主体权利义务指向的对象，分为物、行为和非物质财富。在物业管理法律关系中“物”指物业，即建筑物本体、附属设备、公共设施及相关场地。“行为”指物业管理中各方主体，业主、开发商、物业服务企业以及政府主管部门的活动。智力活动成果也称为非物质财富，包括人身自由、人格尊严、住宅安全、精神文明称号等。物业管理合同规约如业主公约、业主委员会章程、前期及正式物业管理合同均以各方主体的一定行为作为客体。 ３. 物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容即主体享有的权利和承担的义务，法律关系的实质即主体的权利和义务关系。物业管理的权利是指物业管理法律规定或物业管理合同约定的、物业管理主体所享有的本身“为”和“不为”的权利或要求他人“为”和“不为”的权利。 １１-２　物业管理法