房地产估价教学课件作者左静第十章.ppt

第十章　房地产估价案例 ５． 投资利息 利率按年贷款利率６．０３％计算。 ６． 投资利润 根据北京市同类房地产投资的平均利润率水平状况，估价对象的实际情况，设定估价对象整个建设周期的客观开发利润，以上述建安工程费、红线内外市政工程费、专业人士费及管理费之和为基数，利润率取１０．００％。 ７． 估价对象续建费用 ８． 估价对象价格测算结果 估价对象价格＝改建完成后的公寓价值－改建费用 上一页 下一页 返回 第十章　房地产估价案例 （四）估价结果的确定 估价结果运用了三种技术路线测算，分别是：采用成本法兼用基准地价法测算估价对象价格，采用假设开发法兼用收益法、市场法从改建为写字楼角度测算估价对象市场价格，采用假设开发法兼用市场法从续建为公寓角度测算估价对象市场价格。 三种评估技术路线从不同角度反映了房地产价格，测算的结果见表１０-２１。 三种评估路线测算出的方法价格差别较大，分析有以下原因： 上一页 下一页 返回 第十章　房地产估价案例 （１）设定建成后为写字楼时扣除的续建成本较大，根据对目前周边写字楼市场价值的估算，续建后增值空间并不明显，而续建成本的价值偏高，导致现状房地产价格较低，同时，续建方案中对写字楼的建筑面积由现状的１５０３２．２７ｍ２，变更为9036m2，导致房地产的总价同样降低。 （２）目前北京市房地产市场的居住房地产价格增势明显，通过对该区域的市场调查分析，该区域的公寓与写字楼的销售价格差别较小，而由于两种类型的房地产的续建成本差别较大，也导致最终价格差异性明显。 六、最终测算结果 最终确定估价对象的房地产市场价格，见表１０-２２。 上一页 返回 表１０-１　估价对象状况一览表 返回 表１０-２　估价对象的房地产市场价格 返回 表１０-３　估价对象概况一览表 返回 表１０-４　北京市基准地价表 返回 表１０-５　北京市居住一级基准地价因素修正系数表 返回 表１０-６　各楼层面积表 返回 表１０-７　写字楼租金实例 返回 表１０-８　比较因素条件说明表 返回 表１０-９　比较因素条件指数表 返回 表１０-１０　因素比较修正系数表 返回 表10-１１　两种评估方法评估结果一览表 返回 表10-１２　比较因素条件说明表 返回 表１０-１３　比较因素条件指数表 返回 表１０-１４　因素比较修正系数表 返回 表１０-１５　各楼层面积表 返回 表１０-１６　改造估算表 返回 表１０-１７　主要部分内装修一览表 返回 表１０-１８　比较因素条件说明表 返回 表１０-１９　比较因素条件指数表 返回 表１０-２０　因素比较修正系数表 返回 表１０-２１　三种评估技术路线评估结果一览表 返回 表１０-２２　估价对象的房地产市场价格 返回 第十章　房地产估价案例 北京市基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权平均价格。基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价；楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格；楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年限内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。 上一页 下一页 返回 第十章　房地产估价案例 楼面熟地价的计算公式为： 楼面熟地价＝适用的楼面熟地价×期日修正系数×年限修正系数× 容积率修正系数×因素修正系数 北京市基准地价表见表１０-４。 北京市基准地价内涵如下： （１）土地开发程度：居住用途一至六级土地开发程度为“七通一平”。 （２）平均容积率：居住一至六级平均容积率为２。 （３）基准日期：基准地价的基准日期为２００２年１月１日。 （４）土地使用年限：居住用途最高使用年限为７０年。 上一页 下一页 返回 第十章　房地产估价案例 （５）适用的基准地价：估价对象现状用途为居住，是北京市基准地价区类划分标准中的居住一级地价区，土地使用权楼面熟地价为４７４０～７０００元／ｍ２。计算高低限的平均值，确定楼面熟地价为５８７０元／ｍ２。 （６）期日修正系数：基准地价的基准日期为２００２年１月１日，基准日期至估价时点期间，估价对象所在区域土地使用权价格基本没有变化，所以不需要修正。 （７）基准地价因素修正系数的确定（表１０-５）。 （８）年限修正系数：基准地价界定的居住用途土地使用权年限为７０年，估价对象土地使用权终止日期为２０６５年１０月３０日，土地剩余使用年限为５９．４８年。 上一页 下一页 返回 第十章　房地产估价案例 （９）容积率修正系数的确定：按照城市规划管理部门给定的宗