房地产经济学教学课件作者李伟华5.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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房地产经济学教学课件作者李伟华5.ppt

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第三节房地产经济周期形成帆制 ③技术进步。技术和理念的革新也会给房地产市场或其子市场带来不小的冲击。 ④产业结构演进。一定时期的产业结构特征，决定着当时的国民经济周期波动的基本形式。房地产业是国民经济整体的一部分，其发展和周期波动也要受国民经济周期波动的制约和影响。因此，产业结构的演进也决定了一定时期房地产经济周期波动的基本形态特征。上一页下一页返回第三节房地产经济周期形成帆制二、房地产经济周期的形成机制房地产经济波动的运行机理可以从两个方面加以分析，即内在传导机制与外在冲击机制。内在传导机制是指经济系统内部结构特征所导致的经济变量之间的必然联系和对外在冲击的反应。外在冲击机制是系统外在的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，来源于外生变量的自发性变化。外生变量可能是随机的，也可能是周期性的。房地产经济波动既有其内在传导机制又有其外在冲击机制，是经济系统内在的传导机制和通过传导而作用于经济活动的外在冲击共同发生作用的结果。上一页下一页返回第三节房地产经济周期形成帆制 1.房地产经济周期波动的内在传导机制所谓内在传导机制，是指经济体系中的主要内生因素，依其自身规律发生周期性变化而又相互作用，可使经济波动呈现出周期性变化的机制。经济体系的内在因素成为房地产经济周期波动的自我推动力量，每一次扩张阶段都给衰退和收缩创造了条件，而每一次收缩又为复苏和扩张创造了条件。房地产经济波动的内在传导机制主要包括利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制、乘数一加速数机制、信贷利率机制、产业关联机制、经济增长制约机制。上一页下一页返回第三节房地产经济周期形成帆制 2.房地产经济周期波动的外在冲击机制房地产经济周期波动有自己独立的运行体系，同时，它的运动也不可避免地要受到外在因素的扰动和制约。外生因素一般通过内生因素的作用实现对房地产经济活动的影响，外生因素的变动，会引起相关的房地产经济体系的内部因素即周期波动的内生因素的变动。而某项内在因素的变动，又会通过乘数作用和加速作用，造成整个房地产经济体系的变动，从而对房地产经济周期波动造成影响。外在因素和内在因素、外在冲击机制与内在传导机制对房地产经济波动所起的作用。上一页下一页返回第三节房地产经济周期形成帆制三、时滞效应从本质上讲，房地产经济周期波动是由于供给和需求的波动及其相互作用，造成了房地产价格和产量的周期波动。由于房地产的建设周期长，供给呈刚性，即房地产的供给在短期内缺乏弹性，供给变化要远落后于需求变化，构成了供求变化的“时滞效应”（Time Lag)。可以说，房地产经济周期波动的这种特征，是由房地产自身的商品特性(如耐久性、价值量大等)及其市场特性造成的。 1.时滞效应产生的原因从房地产市场生命周期来看，房地产经济周期的时滞效应产生的原因，可归纳说明如下: 上一页下一页返回第三节房地产经济周期形成帆制 (1决策落后。当经济状况发生变化时，各项房地产投资、生产、交易、使用的计划、决策都应根据实际情况进行改变，但是由于信息不足以及判断力不够迅速或不够正确等原因，常常使各项计划无法及时做出，造成计划上的延迟。这项延迟即认知与决策间的时滞。 (2)生产落后。当投资者决定对某项房地产项目进行投资时，常常需要耗费时间去准备各项固定设备、资金和生产技术。房地产的生产期一般为1}3年，相对其他商品，一旦投入就难以撤资，供给弹性较小，因此对市场变化无法迅速做出相应调整，造成了很长的时滞。 (3)房地产市场信息不完全。因为信息不完全，房地产交易很难适时、适地有秩序地进行。尤其在房地产交易市场缺乏透明度时，买卖双方的接触和谈判往往需要耗费大量的搜寻成本。上一页下一页返回第三节房地产经济周期形成帆制 2.时滞效应对房地产经济周期波动的影响分析这种时滞效应在房地产经济周期波动中，表现为高涨与衰退过程较为迅速，周期较短。具体分析如下: (1)繁荣期。在房地产经济周期的繁荣期(图5-3 )，随着对房地产需求的扩张，需求曲线由D移动至D’，房价上升至P’。图5-3和图5-4中的Q0和P0分别是市场供求平衡时的供给量和价格。 (2)衰退期。在房地产经济周期的衰退期(图5-4)，随着房地产市场需求的下降，需求曲线由D移动至D’，房价下降至P’’。上一页下一页返回第三节房地产经济周期形成帆制总之，由于房地产投资决策、生产以及市场信息获得等的落后和延迟，导致时滞效应在房地产上表现得特别明显。一般来说，这种时滞效应，在房地产经济周期的扩张阶段表现为房地产价格的暴涨和市场的过度繁荣;而在衰退阶段，则表现为房地产价格的暴跌和市场的过度萧条。可以说，房地产的时滞效应是滞后的蛛网模型解释房地产经济周期成因的基础(图5-5至图5-7