房地产营销概论（第2版）教学课件作者陈港第1章.ppt

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2019-10-13 发布于广东
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图1 -2房地产整体概念图返回表1-1房地产的交换层次划分返回第2节房地产与房地产市场 (3)房地产规模的有限性房地产商品生产的主要生产要素是土地。一方面，土地的固定性(或不可移动性)和数量上的有限性决定了生产房地产的数量是有限的。另一方面，因为生产出来的建筑物商品也具有不可移动性，因此一般的房地产商品生产者不可能进行大范围的开发和生产。不过房地产生产规模的有限性使它的保值性和增值性成为可能，因为随着社会的发展、人口的增加、人类生活水平的提高、人类活动能力的增强，人们对居住环境的质量和数量要求会不断提高。然而这种商品的供给是有限的，所以房地产的价格会随时间而上涨，有保值和增值的特性。另外，土地使用权期限的有限性又使房地产商品价格上涨成为不可能上一页下一页返回第2节房地产与房地产市场 1.2.3房地产市场的概念市场是由于社会分工的商品交换而产生和发展起来的，是社会生产力在一定发展阶段的产物，是商品经济的范畴。列宁说:“哪里有社会分工和商品生产，哪里就有市场”市场的概念在不同的历史时期、不同的场合具有不同的含义在人类社会初期，生产力水平很低，能进入交换的产品极少，交换关系也简单，生产者的产品有剩余时，就需要寻找一个适当的时间、地点进行交换，这样就逐渐形成了市场。如“口中为市，致天下之民，聚天下之货，交易而退，各得其所”，这便是原始的市场，主要是指商品交换的场所，是一个空间上的概念。后来，随着社会分工和商品生产的发展，商品交换日益频繁和广泛，成为社会经济生活中大量的、不可缺少的要素，市场也就无所不在了。上一页下一页返回第2节房地产与房地产市场在现代社会里，交换渗透到社会生活的各个方面，特别是信息、金融、交通等行业的迅速发展，使商品交换打破了时间和空间上的限制，交换关系日益复杂，交换范围日益扩大，交换不一定需要固定的地点。因此，市场就不仅是指具体的交换场所，而且还指所有从事商品生产和交换的生产者、经营者以及商品消费者之间错综复杂的交换关系的总和，这是市场的一般概念，经济学中的“市场”这一术语，一般都是从这个意义上来理解和使用的。但是，房地产营销学并非从这个意义上来理解和使用“市场”这一概念因为房地产营销学是从企业经营活动的角度来研究市场的。从这一角度出发，企业站在卖方的立场上，是供给一方，“市场”只有需求这一方。因此，市场在这里只是指“某种商品或服务的所有现实购买者和潜在购买者需求的总和”。上一页下一页返回第2节房地产与房地产市场由此可见，房地产市场是指房地产的现实购买者和潜在购买者对某宗特定房地产商品所形成的购买需求总和。由于房地产市场的基本经济内容是房地产产品供求和房地产产品买卖，因此，房地产市场的形成必须具备下列三个基本条件:其一是存在着可供交换的房地产产品，这是构成房地产市场的客体;其二是存在欲出售(或出租)房地产产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主，这是构成房地产市场的主体;其三是具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件。只有满足以上三个基本条件，商品的交换才能成为现实，市场也才有实际意义。上一页下一页返回第2节房地产与房地产市场 1.2.4 房地产市场的特征房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件:第一，有稳定、明确及长远的房地产政策;第二，有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交易和房地产管理均有法可依;第三，有统一、简明以及灵活有效的现代化管理制度;第四，有完善的房地产市场运作体系。房地产市场具有如下特征: 上一页下一页返回第2节房地产与房地产市场 1.房地产市场是房地产权益的交易市场由于房地产的不可移动性，房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益(或权利)，而不是物业本身这种权益可以是所有权(包括占有权、使用权、收益权和处分权)，也可以是部分所有权或其他权益(权利)。这种权益一般有明确的界定，因而具有排他性。这些权益或单独交易或联合在一起交易，在房地产市场上就表现为不同类型、不同性质的交易行为。上一页下一页返回第2节房地产与房地产市场 2.房地产市场是区域性市场由于地产的不可移动性，房地产市场的区域性极强。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平都会大相径庭。由于房地产市场的区域性特点，房地产开发商在从事某一地区的房地产开发经营业务时，必须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法律等各方面的情况。上一页下一页返回第2节房地产与房地产市场 3.房地产市场是不完全竞争市