新形势下房地产营销创新之道.docVIP

　　核心的一点看法： 　　既然房地产市场已经发生消费信心逆转，就已充份证明现有的、传统的营销模式或手法已经不起作用。在楼市萧条的大环境下，变是唯一的出路，变是唯一的不变！！ 　　全国各地楼市销售行情扫描 　　日前，上海易居房地产研究院综合研究部课题组发布的《2008～2009年中国房地产市场趋势研究报告》称，从今年1月～10月的全国新建商品房的销售情况来看，全年新房销售量将比2007年萎缩三到四成。报告显示，相比二三线城市，深圳、上海、北京等一线城市的房价跌幅更大。 　　一线城市楼价急急跳水 　　深圳房价，深圳是全国房价首先下跌的一线城市如今正步入第三轮下跌周期，房价下跌持续时间将长于3～4个月，目前当地已形成较大规模的空置房。今年9月深圳新房成交均价已跌至11824元/平方米，较去年10月下跌37%，与去年1月10872元/平方米的均价已极为接近。 　　北京房价在8月奥运效应冲击下达到最高点，9月出现拐点，较8月环比下跌10.04%。今年前三季度同比剧降43%，9月的供求比达到1：0.2，这一数据是全国最糟糕的。 　　上海房价也在9月出现拐点，供求开始出现严重失衡，供求比为1：0.45。上海二手房指数则从今年8月开始下跌。易居认为，上海房价未来的整体跌幅或许会在20%左右。 　　广州楼市，今年广州楼市出现了罕见的供大于求的状况。这一情况在今年第三季度已经很明显，到了第四季度则是加剧。根据焦点房地产网阳光家缘数据监控统计显示，广州近期新获得预售证的商品房数量明显上升，10月22日~11月7日，有18个住宅楼盘获得预售证，总套数达6001套，约72.4万m2。加上十一前后获得预售证的楼盘预售总套数已近万套，这些新盘都将在年底前集中上市。合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，今年1~9月广州共有605万m2的房子供应，其中交易量为415万m2，差额为190万m2。预计今年第四季度每个月大约消化60多万m2，加上去年底的空置量139.5万m2，全年供应量740万m2，商品住宅供需比已达1.23:1。 　　二线城市新房成交萎缩 　　今年前三季度，大部分二线城市新建商品住宅都大幅增加了供应量，但销售量却急剧萎缩。大部分城市成交量同比降五成左右。尤其是9月，大部分城市成交量仅为去年同期的二、三成水平，合肥、福州、武汉等城市同比降幅超过了70%，南京、苏州、宁波、成都等城市同比降幅均在80%左右，价格也随之下跌。 　　三线城市房价和成交量相对稳定。在报告调查的11个城市中，只有徐州、南昌、长春等城市的新房成交量较8月下滑20%，有6个城市的新房销售量与8月份持平。 　　今年前三季度和全国性的房地产交易情况充分表明，楼市已进入萧条时代。 　　房地产战略判断关键在于趋势的判断：我认为当前的房地产“营销危机”是政策导向和媒体舆论作用、开发商与个人投资角力等多方力量纠集的结果，但是我们应该看得更远一点，也就是从更高一点的层面上来判断，国家不会让房地产行业崩溃。房地产所拉动的产业链上游钢铁、水泥、木材、电力、下游的家电、家具等行业都是人力密集型。我们可以大胆假设，如果房地产完全崩溃，所引发的危机将是执政党的管治危机，甚至更可能引发社会暴乱。国家最近对宏观调控政策作出重大调整，推出高达4万亿元的投资计划，广东省也将投1.3万亿元提振经济。建设部则宣布，今后3年中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设等。这些足以证明，现在房地产出现的滞销、成交量萎综、政策调控都不属于战略性危机，而是市场运行本身作用的结果。当前发生的房地产危机我更愿意把称为：台风行动，台风，可以卷走一些没有扎根或根基不深的企业，但要注意台风不是地震，有破坏力但不具毁灭性。因此，对房地产的未来我们应保持警惕而不要盲目恐惧！ 　　在目前在萎迷不振的房地产销售情况下，企业要做的重点是投资、营销、管理变革创新！我们需要立即变革，有效创新营销模式。我认为创新营销模式将是房地产公司渡过楼市冬天的重要法宝。所谓新是相对旧而言，既然现有游戏规则或市场出现问题，就证明现有的营销玩法已经不起多大作用。因此，必须变革现有的销售理念和手段，有效创新。既然这样那么我们又如何创新？也就是如何转向、转型或重整？ 　　我认为当前楼市最大的问题是政策的问题？价值回归的问题？市场信心的问题？ 　　政策或信息层面我们只能延续传统的关系渠道，比如跟政府规划部门的关系、跟大财团、大公司的关系是房地产公司获取第一手区域规划信息的重要渠道，这个层面的更多的是关系的维护和延续。因此创新的重点应放在市场层面上的东西，这是是我们大多数企业和职业专业人士要直接面对和进行公开较量的焦点所在。换句话说楼市现有的策划、营销、推广、经营管理等等都要进行创新。。。 　　现在大行其道的传统的楼市营销模式是：海量广告（拉客作用）+