珠江新城板块公寓市场调查报告.doc

珠江新城板块公寓市场调查报告 目 录 TOC \o 1-2 \h \z \u 一．公寓市场概况 2 二．珠江新城公寓市场特征 2 三．珠江新城板块公寓经营情况 3 1.分布情况 3 2.产品结构 5 3.客户群定位 5 4.功能定位 6 5.销售价格 6 6.市场回报率 7 7.装修标准 7 8.经营模式 10 9.物管服务 10 四．市场小结及趋势分析 11 好像缺少广州其他区域公寓的分析 好像缺少广州其他区域公寓的分析 前言：随着珠江新城CBD的规划与建立，各大超甲级写字楼、大型商业体、豪宅、顶级酒店的火热建设与进驻，“公寓”此种产物自然也随市场再度炒作与活跃。 一．公寓市场概况 随着开发进度的加快，近几年珠江新城里公寓类产品不断出现。目前，珠江新城板块已有领峰W公寓、朱美啦公寓、富力威尔斯公寓等在售公寓项目，以及铂林国际公寓、富力爱丁堡公寓、嘉裕礼顿公寓等多个已经入住的公寓项目，再加上较早期的星汇园、凯旋新世界等项目，珠江新城板块的住宅项目已成为高端住宅项目的主要集中区域，也是众多投资者的首选区域。 二．珠江新城公寓市场特征 总体来讲，珠江新城的公寓市场呈现以下特征： 1.公寓作为投资性产品已被市场认可 随着早两年珠江新城大批涌现的公寓炒热，公寓这种投资型产品已让市场上的客户充分认识，加之近两年珠江新城的楼价迅速飙升，令前两年早一批的公寓投资客尝到了甜头。公寓作为投资型产品，就犹如股票广州乃至全国投资者对公寓的认识，投资公寓的欲望强不？、基金一样在投资市场上得到了追捧。 广州乃至全国投资者对公寓的认识，投资公寓的欲望强不？ 2.珠江新城的建设与投入使用，拉升公寓的升值前景 今天的珠江新城已不象早几年凭着CBD规划的想象空间在市场上吹嘘，随着珠江新城各大项目的落成及进驻，已让市场看到珠江新城正以飞速发展，升值潜力不可低估。特别是跨国企业领事馆要清楚最近珠江新城的发展进度，市场对其认可程度，既规划的实施效果如何，投资者的认可度如何？、国际级酒店巨无霸的进驻，更让公寓的投资前景从想象走向现实，并不断体现其辽阔的升值前景。 要清楚最近珠江新城的发展进度，市场对其认可程度，既规划的实施效果如何，投资者的认可度如何？ 3.经济的逐步向好，直接刺激公寓这种投资型产品的迅速炒热及拉升 服务式公寓的发展前景与广州市作为一个国际化大都市广州在区域、国家、国际上的影响力如何，发展前景是怎样？有着十分紧密的联系。08年的经济危机确实令公寓这种投资产品一定程度上受挫，但随着年后经济及楼市的回暖，珠江新城公寓市场的回升速度及反应非常快。 广州在区域、国家、国际上的影响力如何，发展前景是怎样？ 三．珠江新城板块公寓经营情况 1.分布情况 公寓产品在珠江新城早有出现，如早期的凯旋新世界、双城国际以及星汇国际均是珠江新城较为早期的公寓物业。随着珠江新城CBD的不断发展，区域不断有新的公寓落成，目前公寓产品主要以集中在西区为主，如爱丁堡国际公寓、嘉裕礼顿阳光等已投入服务的及在售的领峰W公寓、朱美拉公寓等。详见下图： 珠江新城西区公寓市场状况一览 星汇云锦20000元/㎡起6000元装修新大厦公寓16000元/㎡起租金：54元/㎡朱美拉公寓 星汇云锦 20000元/㎡起 6000元装修 新大厦公寓 16000元/㎡起 租金：54元/㎡ 朱美拉公寓（D栋） 20000元/㎡起 4500元装修 嘉裕礼顿公寓 17000元/㎡起 租金：55元/㎡ 铂林国际公寓 20000元/㎡起 租金：58元/㎡ 富力爱丁堡 20000元/㎡起 租金：70元/㎡ 富力威尔斯商务公寓 17500元/㎡起 3500元装修 富力史丹尼国际公寓 20000元/㎡起 3800元装修 领峰W公寓 25000元/㎡起 6500元装修 二手住宅 二手公寓 写字楼式公寓 酒店式公寓 二手公寓写字楼式公寓酒店式公寓 二手公寓 写字楼式公寓 酒店式公寓 2.产品结构 珠江新城公寓产品一览（表一） 项目名称 领峰W公寓 朱美拉公寓 星汇云锦 铂林国际公寓 嘉裕礼顿公寓 富力史丹尼国际公寓 富力爱丁堡国际公寓 富力威尔斯商务公寓 产品性质 酒店式公寓 酒店式公寓 酒店式公寓 投资型公寓 酒店式公寓 写字楼公寓 写字楼公寓 写字楼公寓 户型 单间、一房、两房 单身公寓 一房 小复式、单身公寓 单身公寓、一房 单身公寓 一房-三房 单身公寓、小复式 产品面积 40-120㎡ 50-60㎡ 87－97㎡ 30－60㎡ 40-60㎡ 40—67㎡ 89-187㎡ 50-60㎡ 目前区域内的公寓产品主要以一房和单身公寓为主，面积集中在50-97㎡为主；而近期在售的领峰W公寓及星汇云锦均因针对