东丽新新家园项目.doc

PAGE / NUMPAGES 东丽新新家园项目 天津市场供应研究报告 \ \ \ \ 第一部分、天津供应市场研究 \ \ 一、供应调研背景及中原研究思路 \ \ 、调研背景 \ \ 、调研目的 \ \ 、调研对象 \ \ 二、天津市土地市场供应分析 \ \ 、土地市场现状 \ \ 、年度土地供应分析 \ \ 三、天津市房地产总体供应情况 \ \ 、天津市房地产供应总量 \ \ 、天津市房地产市场价格状况 \ \ 、天津市房地产市场销售量 \ \ 四、天津市房产市场分析 \ \ 、商品房市场概述 \ \ 、市场情况分类评价 \ \ 五、中高档住宅市场供应 \ \ 、总供应量情况 \ \ 、销售状况 \ \ 、产品特点 \ \ 第二部分、供应市场专项调研分析 \ \ 一、调研说明 \ \ .市场范围 \ \ 、样本的选择 \ \ 、调研目的和分析方法 \ \ 二、高档公寓项目分析 \ \ 、高档公寓项目综合品质评价 \ \ 、高档公寓项目供应量分析 \ \ 、高档公寓项目产品分析 \ \ 、高档公寓项目价格与销售情况 \ \ 、项目形象与宣传推广 \ \ 、高档公寓项目客群分析 \ \ 三、别墅项目分析 \ \ 、别墅项目综合品质评价 \ \ 、别墅项目供应量分析 \ \ 、别墅项目产品分析 \ \ 、别墅项目优势、劣势分析 \ \ 、别墅项目价格与销售 \ \ 、别墅项目形象与宣传推广 \ \ 、别墅项目客群分析 \ \ 第三部分、个案项目分析 \ \ 一、个案项目的选择 \ \ 二、个案项目分析 \ \ 、万科花园新城三期——美树丽舍 \ \ 、半岛蓝湾 \ \ 、蒙地卡罗 \ \ 第四部分、结论 \ \ 一、总体供应量及供应结构 \ \ 二、区域供应量及供应结构 \ \ 三、在售项目客户特征 \ \ 四、产品特征 \ \ 五、价格及销售 \ \ 六、宣传推广 \  第一部分、天津供应市场研究 一、供应调研背景及中原研究思路 、调研背景 天津中原根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研究，确定了本次调研的目的、对象、内容和方法。 、调研目的 本次调研的目的是通过对天津市土地市场供应状况、天津市房地产市场状况、天津市商品房细分市场的研究、以及对现有别墅项目及高品质的公寓项目的供应量、销售量、价格及产品品质等方面进行深入分析与研究，为本项目的最终市场定位提供有效依据。 、调研对象 本次调研的对象为市区、滨海新区和近郊的别墅和高档公寓项目。 二、天津市土地市场供应分析 、土地市场现状 年全市出让土地宗，土地面积万平方M，收益亿元，有偿使用面积占全市供地总量比重达到。 随着我市危漏平房改造工程的提前完成，中心城区土地需求趋于稳定。年出让土地宗，出让土地面积万平方M，政府收益亿元。中心城区出让地块以居住用地为主。工业、商业办公、居住用地分别为万、万和.万平方M，分别占中心城区出让总面积的、和。 土地供应量 年全市土地出让情况 年份 数量 累计 出让幅数（幅） 土地面积（万平方M） 年全市土地出让数量示意图 年中心城区土地出让情况 年份 数量 累计 出让幅数（幅） 土地面积（万平方M） 年全市中心城区土地出让数量示意图 出让数量变动原因： 、年正逢年危改拆迁高峰期，全市土地出让和中心城区土地出让激增，年中心城区土地出让量相当于年的倍。年受全国大盘开发的影响，尤其是万科在东丽湖成功收购亩规划用地，各大开发企业再一次大规模扩张，成片获取中心城区土地，如中体产业投资的“奥林匹克花园”，顺驰集团投资的“太阳城”，天房集团投资的“瑞江花园”等使得当年土地交易量暴涨，相当于年供应量的倍。 从整个天津房地产市场来看，目前天津市居民平均居住面积只有平方M，低于全国平方M的平均水平，天津市居民住房需求潜力有很大空间，住宅市场仍会保持向上的势头，也必将带动土地市