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PAGE PAGE 1 浅议我国住房空置成因 　　【摘要】当前，在我国房地产业快速发展的同时，也存在一些问题。尤其在近几年国家频繁出台房地产相关政策的背景下，住房空置的情况不容忽视。住房的大面积空置可能会成为影响中国房地产业走向的一个重要的因素，本文分析了我国住房空置的成因，并针对当前房地产发展现状提出了解决问题的相应对策。 　　【关键词】住房空置；特点；成因；对策 　　一、当前我国住房空置及其特点分析 　　从2010年开始我国没有再沿用以前的空置率统计方法，而是改用待售商品房面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积。从商品房待售面积的定义可以知道，其并不能全面的反映我国住房空置的情况。但是一些非官方的数据却在一定程度上反映出了我国的住房空置情况不容乐观。新华网2010年7月7日的一篇报道可以从侧面了解我国住房空置的现实：国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿人居住。大量的住房空置情况表明中国的住房空置存在以下一些特点： 　　1、一二线城市住房空置最为严重 　　由于基础设施完善，加上经济水平较高等原因，在此基础上产生的集聚效应使一二线城市成为房地产开发商追逐利益的必争之地。众多大型开发商的主要业务集中在一二线城市，这使得一二线城市每年的房屋供应量高居不下。同时当前一线城市和少数二线城市房地产投资投机比重偏高，而三四线城市由于配套不完善，对开发商、消费者以及投资与投机者吸引力不大，所以目前我国一二线城市的住房空置比三四线城市严重。 　　2、郊区比中心城区住房空置严重 　　在没有学校、大型娱乐场所和商场的情况下，郊区由于配套设施不完善，交通不便的原因，其住房空置情况要比中心城区严重。例如，北京五环线的住房空置远远高于一环线。 　　3、高档住宅和别墅的空置比较严重 　　高档住宅和别墅针对的是高收入人群，虽然相对普通住宅总量少，但是其空置率却很高。据统计，天津的北津新城是亚洲最大的别墅区，已建成的3000套别墅也存在90%的空置率。 　　二、我国住房空置成因分析 　　自从2000年以来，我国房地产业高速增长，但是由于房地产业在我国来说还是一个新兴产业，其自身条件和外部环境都存在着很多不足和问题。从近几年关于我国住房空置的一些报道和民间数据来看，住房空置是一个全国性的问题，当然各地区住房空置原因也存在很大的差别。概括起来，造成住房空置的原因主要有以下几个方面。 　　1、高房价导致有效需求不足 　　住房空置直接反映了房地产市场的供求状况，从我国一些城市来看，部分高价位的住宅的控制情况最为严重，而中低价位的住房却供不应求。从2000年到2012年，我国城乡人均可支配收入年均增长率近10%，扣除价格因素，实际增长为8%左右，其增速远小于住宅10%以上的销售均价年均增长率。过高的房价抑制了大量的潜在需求向有效需求转化，居民的收入难以支付高房价，缺乏购买力，造成有效需求不足，大量高价位的住宅难以被消化。 　　2、住宅质量和配套设施存在问题 　　在房地产开发过程中，部分开发商一味追求高利润，只顾眼前利益，压缩生产成本。一方面表现在进行投资决策时，开发商偏向于概算更低的设计方案，而对方案的不足之处却少加考虑。另一方面，房地产商的普遍选择造价最低的施工单位，这也在一定程度上造成了在施工过程中，施工单位偷工减料，导致了很多严重的质量隐患，很多购房者因此对开发商失去信心，不敢轻易购置房产。此外，由于房地产具有投资和消费的双重属性，而位置偏远、配套设施不完善的房地产对消费者的吸引力很有限，这也造成城市新区或郊区在房子卖出去之后却没人住的情况发生。有的开发商由于预测和判断的失误，在离市区较远的地方开发了居住小区尽管小区已经建成且形成了一定的规模，但是由于交通不便、市政基础设施建设和公共服务设施落后，商业、教育、文化娱乐等配套设施不完善。虽然这部分商品住房销售价位较低，但销售业绩却不佳。 　　3、住房供需结构失衡 　　目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为： 　　一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。2012年我国房地产开发企业竣工房地产面积为99425万平方米，而普通住宅的竣工面积为79043万平方米，占总竣工面积的79.5%，呈连续下滑的趋势，相比2009年下降了将近10个百分点。与此同时，别墅、高档公寓年均增速超过10%，而经济适用住房年均增速却3%不到。 　　二是廉租房供给很少，由于政府重视不够和廉租房本身具有的低收益性，导致其覆盖面小。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题，例如其准入和退出机制如何确立并有效实施。这些使得部分具有刚性需求的