近年房地产宏观调控特点.doc

近年房地产宏观调控特点 1.调控手段不断增多，调控范围不断扩大 从参与宏观调控的国家行政部门的数量不断增加可以看出，全国对房地产行业的宏观调控从原先单一只是从土地以及银根上对房地产行业进行调控，过渡至多部门运用多种综合手段对房地产行业进行全范围的调控，且调控范围在不断的扩大。 2.宏观调控的力度不断增强 国家宏观调控政策不断出台，且调控的力度不断增强，涉及到供给结构、税收、信贷甚至住房保障以及行政监管，房地产市场在宏观调控的基调下进行了一场颇具声势的变革。 3.调控的方向由表及里的转变 从早期的政策制定方式，即针对该年份出现的问题制定相应的解决办法，到后期认识到房地产行业在供应结构上这一深层次的矛盾以及相关房地产行业在政策的制定上还有所不足的特点，开始将政策的调控方向由表向里转变，对房地产行业的调控将贯彻长期性。 4.保证房地产行业的可持续发展，调控目的越发明确 针对国家宏观调控的目的早期主要针对房地产投资过热的现象到近期抑制房价的过快增长、调整供应结构，调控的目的越发明确，其根本目的在于保证房地产行业的可持续发展，保证其在国民经济中支柱行业的地位。 5.预期中国处于加息周期 1998年3月25日 1998年3月25日起，存款年利率平均下调0.16%；金融机构的贷年利率平均下调0.6% 1996年8月23日起，存款利率水平平均降低1.5%，贷款利率水平平均降低1.2% 1997年10月23日起，各项存款年利率平均下调1.1%；各项贷款年利率平均下调1.5% 2004年10月29日起，存款基准利率上调0.27%，由1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27%，由5.31%提高到5.58% 2005年3月19日起，将现行的住房贷款优惠利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍 1998年7月1日起，金融机构存款利率平均下调0.49%，贷款利率平均下调1.12% 1999年6月10日起，金融机构存款利率平均下降1%，贷款利率平均下降0.75% 1998年12月7日起，金融机构存款利率平均下调0.5% 2002年2月21日起，存款利率平均下调了0.25%，贷款利率平均下调0.5% 2006年央行提高人民币贷款基准利率；提高首付比例3；基准利率上调；上调存款准备金率 2007年基准利率上调；存款准备金率上调 1.4.2房地产政策对本项目的影响 2006年，中央政府出台“国六条”等一系列宏观调控政策，其中的要点是“稳定房价，调整住房结构”。而在07年，尽管政策的出台仍接连不断，但已偏向于对此前发布的政策的细化、执行及监管。如07年1月开始清算土地增值税、对07年公开交易市场出让的土地开始严格按照规定执行“90/70” 对于本项目，房地产政策是一把双刃剑，有利有弊。例如，在政府大力整顿房地产市场后，项目将获得一个更健康有序的市场环境。同时随着“90/70”政策的执行，整体市场供应结构的改变，有利于提升项目产品的竞争力。但是在另一方面，宏观政策对投资行为的打压将使得投资类物业的销售面临较大的压力，而项目开发成本会因为不断增加的税费项目而提高，有可能导致在销售阶段陷入被动。同时不断加息也令购房者的负担加重，购房门槛进一步提高。综合言之，宏观调控政策对于本项目仍是利大于弊的，但在实际的开发、销售过程中仍审时度势，在销售速度与利润之间寻找到平衡点。 1.5小结 在南宁市“面向东盟的区域性国际城市”规划战略的指导下，经济运行态势良好，经济增长率创1997年以来最高水平。 在经济增长的大环境中,南宁市房地产投资继续保持着平稳较快的增长，房地产开发投资额、国内生产总值和全社会固定资产投资也逐年上升，总体上呈现了一种需求拉动增长的好态势。 在消费力方面,随着城市的幅射力的增强，城市经济的发展，居民生活水平逐年提高，表现在可支配收入提高、消费性支出增加、住房支出比及恩格尔系数逐渐下降等，在住房消费方面也有了不少的增长。与其他省会城市对比，南宁市居民收入水平仍偏低，对房地产产品的消费力仍然有限，但整体处于一个良性的上升通道中，未来仍将有非常大的提升空间。 在国家宏观调控的引导下，南宁市商品房基本保持供需两旺的态势，成交价格逐年微幅上升。但是我们也必须看到，南宁市商品房发展供求不合理的地方，如区域性差异较大、中低价位房供应过少等等。 从长期来看，南宁房地产市场在区域经济态势保持健康、平稳的增长前提下，供求平衡、产销两旺的局面会持续保持，但增速会有所放缓。 二、 南宁市房地产区域研究 ● ●西乡塘区：总面积1118平方公里，总人口71.7万人。西乡塘区人民政府驻大学路。 ●兴宁区：总面积约751平方公里，总人口27.3万人。兴宁区人民政府驻厢竹大道。 ●青秀区：总面积约872平方公里，总人口52.5万人。青秀区人