房地产评估案例市场法+收益法+成本法.docxVIP

房地产估价案例分析 .. .. 一、市场比较法 ---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为 ** 银行总行位于 ** 市** 新区 *** 路** 号的办公楼。该楼建筑 面积 69,720.566 平方米，土地面积为 1930 平方米，地处新区中心区域。2．房地产的权利状况 委估房地产 “房地产权证” 尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼； 土地使用权面积为 9,975 平方米；上部建筑北幢 69,720.566 平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，委估建筑面积为 69,720.566 平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于 ** 市** 新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。该建筑物 为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼 61,276.486 平方米，地下为车库，建筑面积 8444.08 平方米（车位 116 个）。 该楼为钢混结构， 地上共 55 层，地下 4 层，建筑面积为 69,720.566 平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙， 内有进口高速电梯 11 部，观光电梯 4 部，货梯 1 部。进口中央空调和消防报警、 自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进 口花岗石 (办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖 )，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 .. .. （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 比较实例选择： 通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型 相同等特点筛选案例。 交易实例调查情况表 实例 项目名称 地址 标价 A 新 ** 国际大厦 ** 南路 360 号 $2,800 B ** 联合大厦 ** 东路 139 号 $2,800 C ** 证券大厦 ** 南路 528 号 $3,000 B.比较因素条件表 比较因素条件表 物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素情况 名 称 ＊＊银行大厦 新 ** 国际大厦 ** 联合大厦 ** 证券大厦 坐落位置 ＊＊＊路＊＊号 ** 南路 360 号 ** 东路 139 号 ** 南路 528 号 所处地区 ** 新区金融区 ** 新区金融区 ** 新区金融区 ** 新区金融区 建筑用途 办公楼 办公楼 办公楼 办公楼 单价 待估 22,480 22,480 24,090 交易日期 2004 年6月 30日 2004 年8月 2004 年7月 2004年7月 商业繁华度 繁华 ,金融业聚集区 繁华 ,金融业聚集区 繁华 ,金融业聚集区 繁华 ,金融业聚集区 交通条件 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交 有地铁和多条公交线 有地铁和多条公交 线路 线路 路 线路 公共服务设施 金融区内，公共服务 金融区内， 公共服务 金融区内，公共服务 金融区内，公共服 区 设施齐全。 设施齐全。 设施齐全。 务设施齐全。 域 自然条件 优 优 优 优 因 社会环境 优 优 优 优 素 地区性不动产 销售状况 优 优 优 优 环境卫生及景 观 好 好 好 好 市政设施 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平 个 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 别 部位 整幢 整幢 整幢 整幢 .. .. 物业名称 待估对象 可比实例 A 可比实例 B 可比实例 C 因素情况 因 外墙全玻璃幕墙，内 外墙全玻璃幕墙， 素 装修到公共部位。办 内装修到公共部 装饰装修情况 公房内为轻钢龙骨 外墙花岗岩， 玻璃幕 外墙花岗岩，玻璃幕 位。办公房内为轻 吊顶，木地板，轻质 墙，内装修到公共部 墙，内装修到公共部 钢龙骨吊顶，木地 隔断。 位。办公房内为毛坯 位。办公房内为毛坯。 板，轻质隔断 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 进口电梯，中央空 设施状况 调，消防报警、自动 调，消防报警、自动 进口电梯，中央空调， 调，消防报警、自 喷淋，水电到位，电 喷淋，水电到位，电 消防报警、自动喷淋， 动喷淋，水电到位， 话进户。 话进户。 水电到位，电话进户。 电话进户。 平面布局 好 好 好 好 临路状况 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 一面临主干道。 物业管理 好 好 好 好 交易情况修正 评估比较对象表 实例 项目名称 地址 标价 价格修正后 A 新** 国际大厦 ** 南路 360 号 $