新方·新怡园东区项目前期市场调研报告.pptVIP

新方·新怡园东区项目 前期市场调研报告项目 谨呈：新方集团、新方置业有限公司 青岛华之星策划营销有限公司 对项目发展定位细节的启示： （1）户型设计要合理：坊子市场较为认可100平米左右的三居室户型，高层也需要80-100的两居室小户型，因此建议户型设计在70-100之间做两居室，90-120之间做三居室，140-160之间做四居室，180到240之间做跃层，户型配比约在2:5:2:1。 （2）物业配套要完善：物业配套及安防方面，在费用控制尽量少的情况下，能够保证有楼宇可视对讲、停车场门禁、物业保安等坊子本土房地产市场的优秀项目配置。 （3）要注重营销策划、整合推广：销售人员要经过系统培训，提高综合素质，奠定高品质的概念，助推销售。广告设计要精致，产品设计等优势配合策略进行准确的宣传，烘托出项目的高档。 （4）商业配套要完善：本项目在商业配套方面因为是新开发范围楼盘，所以相对不太便利，建议项目本身配套餐饮、购物等日常生活配套商业。 （5）楼型选择：从走访调查中，坊子市场对于多层产品较为认可，原因应该是城市进程问题，地产市场还未发展到极其成熟的阶段，所以之前本项目多层销售可观。但是市场是发展的，建议着重发展8-15层带电梯小高层产品，16-30层带观景电梯高层（配商业中心），使配比达到正常的7:2:1。 * 青岛华之星策划营销有限公司 青岛华之星策划营销有限公司 调研范围：潍坊坊子新区中心及周边 调查对象：2012年潍坊市房子新区房地产运营数据、各片 区主要楼盘、各片区目标消费群体 调研说明：本案位于坊子新区东片区（西临凤山路，北依凤凰街），因此本次调研针对本片区内楼盘做重点调研，重点研究；同时将对坊子新区内消费者需求的调研分析，作为本次市调分析的主要内容，根据地域分布特征和坊子新区房地产市场发展的特点，为后期项目定位作主要依据。 青岛华之星策划营销有限公司 一、房地产市场与价格分析 青岛华之星策划营销有限公司 未来房地产市场的政策走向 现在有很多专家预计，房价仍将延续去年以来的回调趋势。但是，我们注意到，降息后房地产市场开始出现积极变化，“购房热”现象在部分城市出现。尽管住建部官员近期强调，要坚持房地产市场调控政策不动摇，但在“稳增长”政策作用下，信贷政策的放松让市场普遍预计房价下降空间已十分有限。 在2012年1-5月，全国商品房成交均价同比增长3.8%；而其中，住宅成交均价同比增长3.4%，连续两个月有所回升。有些业内人士担心，货币宽松后带来的楼市成交量回升，进而会导致房价再度攀升，使得前期楼市调控政策所取得的效果大打折扣。 多家机构表示，单从国家在6月7号宣布的降息消息来说，对购房者的按揭成本负担，以及开发商资金成本压力影响来看，作用并不明显，购房者单月月供减轻2-3%左右，而开发商开发贷款在资金总量中占比不到15%，因此很难说能有多大促进作用。但降息对于市场心理预期仍有影响，面对经济增长压力，三次下调存款准备金率后再加上本次降息，将减弱购房者对房价下降的预期。 青岛华之星策划营销有限公司 未来房地产市场价格走向 专家同样认为，近期楼市的成交活跃是由开发商“以价换量”和刚性需求入市促成的，但是未来全国还要面临巨大的库存消化难题，仅靠降息和利率优惠很难改变市场走势，房价快速反弹的可能性不大。 国家统计局公布的数据显示，1-5月份，全国房地产开发企业房屋竣工面积27306万平方米，增长26.3%，增速比1-4月份回落3.9个百分点，但房屋竣工面积仍保持相对较高增速。专家认为，这意味着去库存化将是房地产市场后期的主要动作，开发商仍要寻求“以价换量”回笼资金，在此背景下房价没有大幅反弹的基础。 一些券商机构也认为，在投资性需求得以抑制的情况下，大部分城市房地产市场依然依靠刚性需求和改善性需求，商品住宅价格不会快速反弹。住建部日前强调，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。我方认为，虽然楼市有所活跃，但房价大幅反弹的可能性不大。 青岛华之星策划营销有限公司 潍坊房地产市场的价格影响 7月5日央行宣布，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，这也是央行月内的第二次降息。虽然一月内2次降息并不能为购房者减轻太大的负担，但此次降息对于购房者心态造成的影响不容忽视，不少购房者因此结束观望，选择在此时入市。 潍坊开发商看准这个时机，积极推出各色优惠措施，企图吸引购房者的目光，加快销售步伐。据搜房网数据监控中心统计，潍坊目前共有177个楼盘进行打折促销。其中金马怡园的折扣最狠，最高可享83*98折，劲省9万！ 今年进入二季度后，潍坊楼市部分开发商出现了以价换量