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饭店客房价格管理课程讲座讲义 第四章　饭店客房价格管理 第四章 教学内容 第一节　客房价格构成 第二节　客房定价方法与价格策略 第三节　客房价格管理 教学目标 掌握客房价格制定的策略和技巧 明确构成房价的内容及影响客房定价的内外因素 第一节　客房价格构成 客房价格特点 客房价格构成 影响客房价格构成的内外部因素 客房价格表现方式 客房价格特点 时间与空间上的补偿性 客房商品的不可储存性 使用价值的共享性 客房价格的易受影响性 高比例的固定成本 客房价格构成 客房价格构成 客房成本分类 固定成本 变动成本 半变动成本 采购成本对饭店收入的影响 客房利润 影响客房价格构成的内外部因素 外部影响因素 1社会政治经济形势国际形势及国家政策 2季节性 3供求关系 4竞争对手价格 5汇率变化 6客人消费心理 ７．行业组织的价格约束 影响客房价格构成的内外部因素 内部因素 1投资成本及成本回收期 2经营成本非营业部门费用分摊非营利性服务支出 3酒店地理位置区位 4酒店服务等级及服务质量 ５．定价目标 客房价格表现形式 公布价 追加房价 特别房价 合同房价 公布价 根据不同计价方式公布价可分为 一欧洲式European Plan简称EP 只包括房费而不包含任何餐费的收费方式为世界上大多数酒店的采用 二美国式American Plan简称AP 不但包括房费而且还包括一日三餐的费用因此又被称为全费用计价方 式多为远离城市的度假性酒店或团队客人所采用 三修正美式Modified American Plan简称MAP 包括房费和早餐除此而外还包括一顿午餐或晚餐二者任选一个的费 用这种收费方式较适合于普通旅游客人 四欧洲大陆式Continental Plan简称CP 包括房费及欧陆式早餐Continental Breakfast欧陆式早餐的主要内容包 括冷栋果汁Orange Juice Grape Juice Pineapple Juiciest烤面包Served with Butter Jam咖啡或茶 五百慕大式Bermuda Plan简称BP 包括房费及美式早餐American Breakfast美式早餐除了包含有欧陆式早 餐的内容以外通常还包括鸡蛋Fried Scrambled uppoachedBoiled和 火腿Ham或香肠Sausage或咸肉Bacon等肉类 追加房价 追加房价是在公布价基础上根据客人住 宿情况另外加收的房费． 白天租用价退房超时 加床费 深夜房价 保留房价 特别房价 团队价Ｇroup Rate 家庭租用价Ｆamily Plan Rate 小包价package plan rate 折扣价discount rate 免费complimentary rate 合同房价 合同房价亦称批发价格是饭店给予中间商的优惠价． 根据中间商的批发量和付款条件饭店给予不同的数量折扣和付款条件折扣． 第二节　客房定价方法与价格策略 客房定价的基本原理 客房定价的基本方法 客房定价的策略与技巧 客房定价的基本原理 客房定价的基本原理客房价格一般以供给价格为下限以需求价格为上限实际市场成交价格受市场竞争的影响在上＼下限间波动．特殊时期市场成交价格可能会低于客房产品成本价格． 客房产品的价值决定供给价格 客人支付能力决定需求价格 市场竞争决定市场成交价格 客房定价基本原理 客房定价的基本方法 以成本为中心的定价方法 建筑成本定价法千分之一法 盈亏平衡定价法保本点定价 成本加成定价法 目标收益定价法 千分之一法 又称经验定价法即以酒店总建造成本除以房间数再除以1000作为每个房间的平均价格 公式房价＝饭店建造总成本1000房间数 这种定价方法只考虑了客房的成本因素而没有考虑客房与餐饮娱乐等其他各种设施设备投资比例的差异以及供求关系市场竞争等相关因素因而缺乏科学性和合理性只能作为客房定价的参考 为什么是千分之一三年的投资回收期 盈亏平衡定价法 在既定的固定成本平均变动成本和预计客房销售量的条件下实现销售收入与总成本相等时的房价也就是收支平衡时的客房价格侧重于保本经营是市场不景气时采用的定价方法 公式保本点房价＝全年固定成本总额全年销售客房数单位变动成本 例题某饭店有客房400间每间客房分摊固定成本为150元单位变动成本为40元饭店年均出租率为70问饭店房价定为多少才能使饭店盈利 成本加成定价法 成本加成定价法也叫成本基数法是按客房产品的成本加上若干百分比的加成额进行定价 公式 客房价格＝单位成本＊１＋加成率／１－营业税率 优点 简化定价过程较公平并能获取预期利润 缺点 没有充分考虑需求与市场竞争状况 目标收益定价法－赫伯特公式法 以目标投资回收率为定价出发点在客房成本计算的基