土地的增值税法.ppt

第八章 土地增值税法 纳税义务人 征税范围 税率 应税收入与扣除项目的确定 应纳税额的计算 税收优惠 征收收管理与纳税申报 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 我国开征土地增值税的主要目的 第一、征收土地增值税，是进一步改革和完善税制，增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。 第二、征收土地增值税主要是为了抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为。 第三、开征土地增值税，是为了规范国家参与土地增值税收益的分配方式，增加国家财政收入。 第一节 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。 第一，不论法人与自然人，都是土地增值税的纳税人。 第二，不论经济性质，都是土地增值税的纳税人。 第三，不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人，都是土地增值税的纳税人。 第四， 不论部门。都是土地增值税的纳税人。 第二节 征税范围 一、?征税范围 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，土地增值税的征税范围包括： （一）转让国有土地使用权 （二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 二、征税范围的界定标准 （一）?土地是否为国有； （二） 所有权是否转让。 （三） 转让房地产并取得收入。 三、对若干具体情况的判定 （一） 以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物 1、? 出售国有土地使用权。 2、? 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售。 3、? 存量房地产的买卖。 （二）?? 以继承、赠与方式转让房地产 1、? 房地产的继承。 2、? 房地产的赠与。 （三）?? 房地产的出租 （四）?? 房地产的抵押 （五）?? 房地产的交换 （六）?? 以房地产进行投资、联营 （七）?? 合作房产 （八）?? 企业兼并转让房地产 （九）?? 房地产的代建行为 （十）?? 房地产的重新评估 第三节 税率 （一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 （二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目100%的部分，税率为40%。 （三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 （四）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% . 第四节 应税收入与扣除项目的确定 一、应税收入的确定 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 （一）?货币收入 （二）?实物收入 （三）?其他收入 二、?扣除项目的确定 （一）?取得土地使用权所支付的金额 （二）?房地产开发成本 （三）房地产开发费用：是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 （四）与转让房地产有关的税金 （五）?其他扣除项目 （六）?旧房及建筑物的评估价格 第五节 应纳税额的计算 一、增值税的确定 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值税。 二、应纳税额的计算方法 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是： 应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率） （一）增值额未超过扣除项目金额50%：土地增值税税额=增值税×30% （二）增值额超过扣除项目金额50% ,未超过100%：土地增值税税额=增值税×40%-扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100% ，未超过200%，土地增值税税额=增值税×50%-扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% ，土地增值税税额=增值税×60%-扣除项目金额×35% 例1：某纳税人转让房地产取得的收入400万元，扣除项目金额为100万元， 计算应交纳的土地增值税。 增值额为400-100=300万元 增值额与扣除项目之比=300/100=300% 土地增值税额=增值额× 60%-扣除项目金额×35% =300 ×60%-100 ×35% =145万元 　11.某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（　）。 　　 A.400万元　　B.1485