房地产开发项目前期法律服务内容.doc

PAGE 10 兵器小镇项目专项法律服务内容 西安卓楹房地产开发有限公司： 通过与贵公司沟通及对项目资料的初步了解，该项目为股权转让方式的房地产投资项目，即贵公司向西安翔泽置业有限公司（以下简称“翔泽置业”）购买其持有的西安北惠置业有限公司（以下简称“目标公司”）80%的股权，进而享有坐落于西安泾河工业园纬六路以南、渭阳路以西的610126003107GB0003号国有建设用地使用权，对该宗土地进行开发建设。 为了提供专业的法律服务，陕西德伦律师事务所拟指派袁齐律师（副主任）、王钢律师（高级合伙人）、裴照凯律师、余波律师组成律师团队全面开展本项服务，为项目顺利开发做好法律风险防范，具体服务内容如下： 第一部分 专项法律服务方案及主要法律风险提示 第一阶段 前期调查、框架合作协议的磋商、签订阶段 一、对目标公司及合作相对方的核实和调查 1、对目标公司资质的核查； 2、对目标地块建设用地使用权是否存在抵押或其它形式的 担保等权利瑕疵进行核查； 3、对目标地块的取得方式、用途进行核查 4、对其它问题进行核查：对目标地块是否已经全部缴纳了 土地出让金？是否存在人民法院和行政部门依法裁定、决定查封等情形？是否存在出租情形？是否存在遗留的地上建筑物、构筑物拆迁问题？建设用地的合法性进行核实？目标地块的经济指标（容积率、建筑密度等）进行核实？ 二、对目标公司及合作向对方的资信、履约能力的核查 1、近期是否存在拖欠工程款、货款及其它款项的违约情况； 2、是否存在行政处罚，行政处罚是否构成项目开发或工程 建设的实质性障碍或重大影响； 是否取得建筑工程规划许可证、建设工程施工许可证等 其他审批文件； 招标项目是否为必须招标项目，如项目必须招标，进一 步查明是否属于必须公开招标项目； 项目已经开始建设的，查明项目建设的形象进度，工程 款、货款等的支付情况； 框架合作协议的磋商、签订 标的物条款。股东出资额、出资方式、出资时间、股权 转让数额等； 转让进度安排。实施尽职调查、订立协议、支付价款、 变更股权手续的大致时间安排以及双方责任； 资料提供。转让方提供资料的内容与形式，转让方应当 保证资料全面、真实、客观，并负有解释、澄清的义务； 费用分推。无论股权转让能否成功，无论何方原因导致 并购失败，前期耗要成本由一方承担还是由双方分担，应当明确约定。 保密义务。无论并购能否成功，一方员工、律师、会计 师、评估师等人员通过询同、查阅、摘沙、复制等方式获取对方文件资料及商业秘密的，该方负有保密义务，不得泄露商业秘密，不得利用该商业秘密获取利益，也不得泄露正在磋商的并购行动。 排他性谈判。约定期限内，转让方不得就同一项目另与 第三人协商谈判，包括权转让、资产转让、公司合并等方式，确保受让方独家谈判地位。 承诺保证。转让方应当对目标公司、项目、股权、转让 意思的合法性与真实性进行保证。并购方应当就支付能力、受让意思的合法性与真实性进行保证。 意向书效力。意向书订立后转让双方负有继续商谈判的 义务，但一方不得据此要求对方转让段权或支付价款。 意向终止。转让双方在约定时限内未订立转让协议或出 现其他情形，意向书终止。 尽职调查重点 应当重点调查以下事项: 目标股权的来源。例如：核查转让方股权来源的合法 性。股权以出资方式取得的、应当审核出资额、出资形式，股东是否如实履行出资义务，股东名册与公司章程是否有相应记载:股权以受让方式取得的、应当审核般东会决议、股权转让协议、原始股东放弃优先购买权证明、股权转让款支付证明、工商变更登记。 股权转让的限制性规定。根据《公司法》第72条第4 款的规定，公司章程对股权转让另有规定的从其规定。例如：目标公司的公司章程规定股东在一定时间内不得向第三人转让股权，应当先修改章程，再实施转让。 公司债务锁定。目标公司债务包括因合同、不当得利、 提供担保而产生的债务:债务数额或已确定，或存在争议而管未确定;债务纠纷或已经判决，或正在诉讼;债务可能基于真实交易而产生，也可能是目标公司或股东恶意制造。若目标公司隐性债务太多，勢必影响受让方实现预期利润，故锁定并购基准日前的债务类型与数额系工作重点。 为确实掌握债务情况，指派律师采用:第一，深入分析目标公司提供的合同资料与财务资料，从中发现更多或有债务与纠纷，必要时开展进一步深入调查;第二，走访司法机关、行政机关，与债权人沟通校实，发现目标公司更多或有债务与纠纷，必要时可在当地报刊发布公告，督促债权人申报债权;第三，由目标公司与转让股东对债务数量、履约情况、合同资料的真实性进行陈述与保证，列出清单作为转让合同附件。 第二阶段 股权转让协议或合作开发协议的磋商、签订阶段 一、股权转让合同或合作开发协议的主要条款 (1)合同当事人名称、法定代表人姓名、住所地、通信方式； (2)定义条款； (