勉县房地产市场调研报告2017版.docVIP

勉县房地产市场调查简报 PAGE PAGE １ 勉县房地产市场调查简报 （2017年元月） 一、市场概况 （一）供求关系 勉县房地产市场无论是住宅还是商业，从总体上讲依旧的供过于求，表现在四个方面： 1、现有在售楼盘销售缓慢； 2、移民搬迁房源去化了大量客户（官方统计到2015年底为1.8万户），但由于严重超出实际所需，后续还有大量房源待售； 3、由于近年来各开发商不断降价促销，有意愿的客户多已释放，加之勉县是全国计划生育先进，所以后续消费力明显不足； 4、勉县棚户区改造已全面拉开，比如江边从定军山大道到铁路桥中间，不但供应量大，而且地段优势明显，竞争力异常强大。 （二）消费特点 从勉县楼盘的销售来看，主要有如下几个特点： 1、对江边到金牛大道，三官堂到火花之间的地段较认可，认为这是传统的县城城区，江北除此之外的区域次之，江南最差，认为非县城且存在污染； 2、喜欢多层，对高层有抗性，这可从勉县销售较好的楼盘看出，另外勉县一些楼盘前期规划为高层，后期改为多层，如凯旋华府，也是出于这个原因； 3、已逐渐学会“选房”，开始注重品质，前些年客户普遍不会看房型，也不在意园林景观，近两年客户已学会选房，规划设计有“硬伤”的房子即使给予少许优惠，但依然很难销售。 （三）发展态势 1、近一两年内竞争依然会较激烈，尤其是国家如果强力推进棚户区改造，形势将较严峻； 2、勉县客户喜好多层的消费习惯会因多层产品的减少而改变，但这需要时间，根据当前楼市现状，起码还得一两年； 3、大量移民搬迁住宅有可能沦为烂尾楼，这等于宣布政府先前的决策错误，为避免“过错”势必会出台诸多“救市”措施，这将对楼市发展产生不确定因素； 4、勉县正在“撤县设市”，如果成功，会对楼市有少许利好。 二、个案分析 （一）个案概况 当前勉县在售楼盘有10多个，主要集中在城北，城南有绿缘华府、汉钢小区、江南大厦、河苑小区等。 通过对勉县当前在售的7个较大楼盘进行全面分析（参阅附1），可得出平均价格为2713元/㎡（算术平均，没考虑加权），如果考虑上江南，实际价格会再低一些；而且由于勉县市场更认可多层，多层价格要高于高层价格。 （二）共性点评 通过对上楼盘分析，可得出如下共性： 1、本土开发商大多不注重房型和品质，开发水平明显低于外来开发商； 2、无明显瑕疵的楼盘几乎没有，由于客户对价格较敏感，对高层具有抗性，所以一些楼盘不惜修改规划来迎合市场。 二〇一七年元月十日 附1：勉县在售楼盘基本信息一 览表 案名 楼盘特点 售价 沣景园 汉中鑫沣地产开发，位于东转盘南约200米，地段较好，2栋23层高层和一些沿街门面，小区规模小，容积率4.6，没景观，典型塔楼，过于贪图“出面积”，房型很差。 约2700元/㎡ 凯旋华府 勉县华晟地产开发，位于汉江路南段东侧，占地150亩，建筑面积20万㎡，容积率2.0，规模较大，品质较高，但屋顶电梯井处理不妥，楼层层高较低。 多层3000元/㎡ 高层2700元/㎡ （均2850元/㎡） 水韵桃园 汉中聚兴源置业开发，位于贾旗路南段原肉联厂，占地35亩，建筑面积3.8万㎡，容积率1.6，纯多层，地段较好，房型一般，密度低，品质尚可。 约2800元/㎡ 桃园华府 汉中聚兴源置业开发，位于金牛大道定军山大道东北，占地约153亩，建筑面积近21万㎡，容积率经2.0，房型一般，配套有大型酒店、超市及商业街。 约2800元/㎡ 城北尚居 汉中国泰置业开发，位于金牛大道新兴北路东北，占地61亩，建筑面积约9万㎡，容积率2.2，地块方正，规模较大，东侧高层、西侧多层，品质一般。 约2860元/㎡（简装，减去装修约2200元/㎡） 缙颐 阳光城 重庆缙颐置业开发，位于金牛大道28路口西北，建筑面积35万㎡，西班牙风格，南侧多层，北侧高层，有社区幼儿园、游泳池等配套，品质较好。 约2900元/㎡ 泰华 时代城 勉县泰华实业开发，位于贾旗路与翠园路东南，占地52亩，建筑面积7.8万万㎡，容积率2.2，小区以多为主，品质一般，南侧有变电站。 多层2700元/㎡ 高层2780元/㎡ （均2740元/㎡） 平均价格 以上7个楼楼盘的平均价格为2713元/㎡（算术平均，没考虑加权）； 勉县市场的多层价格要高于高层价格。