十七章节土地价格理论及应用教学内容.pptVIP

第十七章 土地价格理论及应用;第一节 土地价格的形成与变动;一 土地价格的形成;马克思主义地价形成理论; 2 土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决定;E2;E2;二、土地价格的内涵及特点;三 影响土地价格变动的因素;一般因素;区域因素;个别因素;四、土地价格变动趋势及规律性;土地价格呈总体上升趋势;土地价格变动呈现周期性特征;第二节 土地价格的评估;一、土地价格评估的目的与作用;二、土地价格评估的原则;最有效利用的几种特殊情况;三、土地价格评估的基本方法;市场比较法; VD=VB×A×B×D×F VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正 D： 待估宗地区域因素指数修正 F： 待估宗地个别因素指数修正;A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数 D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数 F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件;基本公式在具体运用中可表示为：; 区域因素;收益还原法; V = a / r Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率; １、基本原理 成本逼近法是以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地增殖收益来确定土地价格的方法; 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增殖收益 ＝土地成本价格＋土地增殖收益 ; １、基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法; Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ） Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润;基准地价系数修正法; 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价??响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法; 土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）× T Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数 T ：交易时间修正系数 ∑Ｋi ：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和 ;农地价格的最低限应能保障农民的 基本生活 农地价格因其权利内涵不同，其价格 内涵也不同 农地估价要特别重视农地区位、国家 投资和公共投资的影响;农地使用权价格;农地所有权价格;第三节 土地价格的管理;一 中国土地价格体系;基准地价;农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以 县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地，或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格; 政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格; 指土地买卖双方按市场交易规则，在土地市场中实际成交的价格。主要有： 土地使用权出让价格 土地使用权转让价格 租赁价格 地役权价格;二 中国土地价格管理制度;三 西方发达国家的土地价格管理;3、德国 成立土地估价委员会 政府具有土地的征购权和优先购买权 建立农地转用控制制度;1、土地价格的内涵及特点 2、土地价格的影响因素 3、土地价格评估的原则和方法 4、中国的土地价格体系 5、中国的土地价格管理制度