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2010年年度行业分析报告——房地产业 风险提示：以下观点和信息由建行上海市分行投资银行部提供，不能将此内容视为规范报告，更不构成对阅读者的任何实质性建议。如阅 读者依据上述内容做出经营决策，将自行承担风险与后果。 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、2010年房地产市场急剧升温 3 （一）全年房地产开发投资高位增长 3 （二）全年商品房销售平稳增长 4 （三）房地产开发国内贷款占资金来源下降 5 （四）房屋销售价格环比持续上涨 5 （五）全国房地产开发景气指数继续走低 6 二、2010年上海房地产市场运行情况分析 7 （一）房地产开发投资快速增长 7 （二）房地产建设规模扩大 8 （三）房地产开发企业建设资金充裕 9 （四）商品房销售面积下降 10 （五）保障性住房建设力度加大 11 （六）竣工面积连续下降，供应不足的矛盾依然存在 12 （七）外环线以外新建商品住宅销售面积占近7成 13 三、国内房地产市场调控政策大汇总 14 四、未来房地产市场或理性发展 17 一、2010年房地产市场急剧升温 （一）全年房地产开发投资高位增长 2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32.9%，占房地产开发投资的比重为70.5%。12月当月，房地产开发投资5570亿元，增长12.0%；全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%；全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。 12月当月，房屋新开工面积1.86亿平方米，同比下降1.1%；房屋竣工面积2.75亿平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面积2.19亿平方米，下降4.5%；土地购置面积4889万平方米，增长1.5%，土地购置费1061亿元，增长5.8%。 12月房地产开发投资增速及新开工数据“双回落”。12月份全国房地产开发投资额为5570亿元,增速明显回落,全年房地产开发投资增速呈现“M”型走势,比上年增长33.2%,符合全年35%左右的预期。2010年12月全国房屋新开工面积1.86亿平方米,同比下降1.1%,基数影响是主因;2010年全国房地产企业完成土地购置面积4.10亿平方米,比上年增长28.4%,土地购置费增长65.9%,企业开工意愿强烈,拿地热情不减。由于2009年年底新开工明显回升，导致2010年最后两个月的新开工累计同比明显下滑。全年来看新开工同比仍在高位，2011年全年供给将较为充足。 （二）全年商品房销售平稳增长 2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。 12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。12月全国商品房销售微增,价格微涨,全年平稳增长。12月单月全国商品房销售数据创历史新高。2010年全年商品房销售额10201亿元,同比增长21.9%,与企业销售情况基本吻合。12月份国家并没有出台调控政策,而近期的外部因素也有利于房价的继续上涨,因此房价增长并不超出预期。从增幅来看,0.3%的增幅与上月持平,增幅并没有扩大的趋势,减少了进一步调控的风险。 （三）房地产开发国内贷款占资金来源下降 2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%。 地产贷款数据负增长,自筹资金和利用外资增速较高。资金来源数据充分反映了当前房地产企业的融资环境。12月份信贷量明显下降,对房地产企业资金来源形成明显影响,其中银行贷款收紧,国内贷款负增长44%;房地产企业自筹资金保持较高增速,利用外资近八个月增速明显增加;房地产企业资金来源中自筹资金增长45%,继续保持近几年的较