第六章 土地市场中的中介组织教案14.pptVIP

第六章 土地市场中的中介组织管理 第一节土地市场中的中介管理概述 教案14 第一节土地市场中的中介管理概述 土地流转进程中孕育而生的不同类型及特点的中介组织对促进城市土地流转发挥了十分积极的作用,但是,中介组织在为城市土地流转服务的过程中仍存在着一些缺陷与不足,我们必须为中介组织的发展创造良好的外部环境,加强中介组织自身建设和完善,提高土地中介组织经营和服务档次. 土地市场中介 土地一级市场外交易孕生了土地经纪人，又称土地掮客。掮客或居间掮客，在古代商业史上又称“居间人”、“代办商”、“经办商”等，是为买卖双方说合贸易，评定价格需要花费口舌的人，俗称“牙人”。 2013年，房地产行业处于暴利时代，对于那些期望进入城市房地产行业的外地企业来说，由于他们不了解城市土地市场的行情，或在土地公开招投标中无法拿到土地，只好转而寻求二级市场上转让的土地，亟需专业人士提供必要的市场信息。另一方面，对于那些手中囤积了土地需要出让的开发商来说，土地出让既不能够大张旗鼓的宣传，又没有足够的精力和必要去配备专人去寻找客户，自然也希望有“中间人”。 对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督 一、土地市场中介服务：提供土地交易代理；土地交易咨询；土地交易经纪、土地交易评估等等业务。 二、土地市场中介产生的必然性 1、专业性强 2、地产交易的不动产的特殊性 3、地产信息的不充分、交易过程复杂、时间长以及政策性强。 三、土地市场中介服务的特点 1、投资小、风险低 2、专业性、技术性强 3、从属性强 四、土地市场中介服务体系及管理 一、土地市场中介服务体系 　　土地市场中介服务是指为土地市场交易主体的交易活动提供各种中介代理和相关服务的行为。 　　我国法律规定的土地市场交易中介服务是包括土地价格评估、交易代理、地产咨询策划、地产经纪等一系列活动的总称。这里主要介绍与地产经营有关的几种中介服务机构。 1.土地价格评估机构 　　土地价格评估是指土地估价人员，根据估价目的，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验，通过对影响土地价格因素的分析，对土地最可能实现的合理价格作出推测与判断。土地价格评估是土地市场中介服务的主要组成部分。 　　通过土地评估，可以为土地市场各种交易活动提供客观的价格尺度，为土地出让、转让、出租、抵押、补偿、税收、投资决策、交换等活动提供依据。 2.地产经纪机构 　　是指为地产交易提供洽谈协议，交流信息、可行性等代理服务业务的组织。地产经纪活动是指经纪人受交易主体委托从事地产交易的中介服务并收取佣金的行为。地产经纪的性质是交易居间代理，即受交易一方或多方委托，为委托人提供交易中介代理。地产经纪的业务范围包括为进行地产开发、转让、抵押、租赁、调换、典当的当事人有偿提供居间介绍、代理、咨询等服务。 　　充分发挥地产经纪机构和经纪人的作用，并加强监督和管理，对于活跃地产市场，促进地产流通，具有积极的意义。 3.地产咨询机构它是指从事地产开发、地产转让、地产抵押、地产出租等咨询业务的组织。 具体来说，地产咨询机构主要承担地产开发企业、有关部门、企事业单位、公民个人需要咨询的有关地产业的方针、政策、法律、市场信息、项目评估、价格等情况，咨询土地使用权的取得条件和取得方式，国家对地产开发的原则要求和具体条件，咨询地产交易的条件及程序等。 　　 地产市场不是充分竞争的市场，保证地产信息的畅通是公平交易的前提。地产咨询机构专业从事收集、处理、发布地产信息，同时又为地产交易双方提供咨询，促进市场交易活动公平进行。地产咨询机构是地产中介行业的智能机构。地产咨询对于土地市场的交易活动具有重要作用。 二、土地市场中介服务管理 　　中介服务人员资格管理国家对土地市场中介人员主要采取统一考试，执业资格认证和注册登记管理办法。 　　从事地产咨询服务的人员，必须是具有土地、房产及其相关专业中等以上学历，有与地产咨询服务相关的初级以上专业技术职称，并取得考试合格证书的专业技术人员。 　　 从事土地估价业务的土地估价师必须经国家统一考试取得《土地估价师资格证书》并经注册后才能持证从业。 　　同样，地产经纪人也必须是经过考试，取得《房地产经纪资格证》并注册的人员，否则不得从事地产经纪业务。 2.中介服务机构管理 　　从事土地及房产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构，它是具有独立法人资格的组织。政府土地和房屋行政管理机构负责对房地产中介服务企业的资质管理。房地产中介服务机构的基本条件为：‘ 　　(1)必须是具有法人资格的经济实体，要有明确的经营范围，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立地承担经济责任。 　　(2)必须有健全的管理机构，并配有