《房地产开发与经营》08262重点速记.docxVIP

广东省高等教育自学考试 《房地产开发与经营》 （课程代码： 08262 ）课本重点内容 第 1 章房地产开发与经营概述 1.1 房地产业及其在国民经济中的地位和作用 特性：固定个别 、使用长期、投资大、保值增值、价格易受周围环境影响 分类：用途 居商、形态 中 边、开发程度 生毛地、权属 国集、经营内容 房屋服务 1.2 房地产开发概述 特征：综合、长期、地域、风险性 开发形式 ：按对象（土地、房屋、综合开发） 规模（单项、成片） 区域性质（旧城改造、新区开发） 主 要参与者 ：开发企业、政府有关部门、承包商、金融和中介机构 投资决策分析阶段 ：提出开发设想、项目可行性研究 前期准备工作阶段 ：为开工建设做好准备，包括集 体土地征收、获得土地使用权、国有土地上房屋征收，勘察设计，资金筹措，三（七）通一平，工程招标 等一系列工作。 土地使用权取得途径 ：出让、转让、划拨 土地使用权出让方式 ：招标、拍卖、挂牌、协议 建设实施阶段 ：组织施工、工程监理和竣工验收工作 租售及物业管理阶段 ：竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。 1.3 房地产经营概述 土地经营途径 ：通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制 房产经营主要方式 ：出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押第 2 章房地产开发市场调查与细分 2.1 房地产市场调查概述 调查特点：内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性 调查作用：增强市场竞争能力、满足市场需 求、使营销决策有针对性、超前性 房地产市场调查的程序 ：确定调查目的→初步调查→调查设计→现场 调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告 房地产市场调查内容 ：环境、需求、供给、营销活动调查 2.2 房地产市场调查的方法 调查方法分类：按对象（普查、重点、抽样） 按方法（访问、观察、实验） 房地产调查资料收集内容 ：基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、 商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等 收集途径： 房地产 消费者或居民、 中间商、销售广告、 交易促销活动， 交易双方当事人、 各类二手资料 房 地产市场细分概念 ：从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分 为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。这一过程和策略在房地产市场营销 的具体应用。。。 2.3 房地产市场细分 细分原则 ：可测量、进入、盈利、行 性 细分依据 ：地理、人口、心理、行为 细分方法 ：单维因素、三维因素、多维因素法 第 3 章房地产开发项目策划 3.1 房地产开发项目策划概述 1 基本特征 ：地域、创新、系统、前瞻、市场、操作性 原则：符合产业政策和区域规划、市场需求、环境 条件、技术先进经济合理性 模式：概念策划、卖点群策划、等值策划 3.2 房地产开发项目区位分析与选择 区位选择原则 ：合法、最高最佳使用、开发潜力原则 不同类型房地产项目对区位选择要求 ：居住类（市 政公用和配套设施完备、交通便捷、环境好、人口与收入）、写字楼（接近其他商业和办公设施、交通便捷、环境好）、 零售商业（中央城区街区）、工业（取材容易、交通方便、接近产品销售市场、土地、水电、人力资源和能源供给保证，能控制环境污染） 3.3 房地产开发项目时机分析与选择 房地产周期 ：扩张与收缩两大过程、循环往复复苏→繁荣→衰退→萧条四个阶段 3.4 房地产开发项目定位 定位内容 ：产品、客户、形象、品牌、营销和物业服务 定位 定位原则 ：受众导向、差异化原则 第 4 章房地产开发投资 4.1 房地产开发投资概述 投资主体 ：国家、企业和个人 投资分类 ：按经济内容（土地房屋开发、经营、中介服务、管理和服务投 资），投资形式（直接：开发和置业，间接：抵押贷款证券、债券股票、信托基金） 投资优点 ：较高收 益水平、税收方面好处、金融机构支持、抵消通货膨胀、提高资信等级 投资缺点 ：变现性差、投资大、回 收周期长、专门的知识与经验 4.2 房地产开发资金筹措 项目资本金筹集的渠道与方式：国家财政预算内投资、发行股票、自筹和外资直接投资 项目负债筹资的渠道与方式：银行贷款、发行债券、设备租赁和借用国外资金筹资渠道 开发资金来源 ：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款 4.3 房地产投资资金成本 概念：企业为筹集和使用资金而付出的代价 第 5 章房地产开发项目可行性研究 5.1 房地产开发项目可行性研究概述 目的：实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高经济社会和环境效益。 可行 性研究作用 ：是投资决策、筹集建设资金、开发商与有关部门签订协议合同、编制下一