【沈阳天启】2009金地长青湾二期营销策略提案94P上课讲义.pptVIP

[沈阳别墅标杆——兰乔圣菲];PART1 : 策略前思考;这是一个产品定位准确却没有被营销执行出来的项目;[主导需求二] 社会分化带来的“升级需求” 体现身份可以传代的圈子地位 不急 / 综合性稀缺;本案11月9日开盘销售，当天共成交15组，认购总金额4491万;同质需求呈现两极化消费特征 同为“升级需求”置业，别墅与相对低总价高层销售较好;营销过于产品化，造成土地价值的失缺 影响力营销，“看客”多于“买客”，主诉点更多落脚于显性产品层面，对土地价值的塑造失却，对于基础产品实体价值的精神升华不足;长白节点;[长白 -- 和平南岸] 三好桥贯通，使长白不仅从行政，更从地缘上无缝接入和平，成为主城需求外溢第一承接点 [奥体 -- 城市门户] 公建较为集中，配套较为成熟，作为机场大道与“金廊”的衔接节点，城市门户地位凸现 ;营销时间上，攻击时间点与匹配战术的把握失却;长青湾是一个必须以“稀缺营造”代替“情景体验”的大沈阳级项目;这是一个需要重新梳理营销意义与目标的项目;[显性目标] 迅速回款，新带老，带动长青湾整体销售 [隐性目标] 重新夺回长青区域控制权，真正落实长青湾在金地项目序列中的旗舰价值;万科新里程 占地面积：5万㎡ 建筑面积：12万㎡ 物业类型：高层;暂时低价策略，“抑制”竞争对手，完成板块需求的聚焦;[长青湾二期营销意义与目标];PART2:关键营销因素分析 ;[1]洋房稀