区域发展四大案例研究.pptVIP

* “南京1912”是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示地， 含四大广场，其功能定位明确， 特色鲜明 太平广场：南京当下最火的酒吧汇聚地，这里还吸引媒体进行了明星见面会、车展、时尚活动等 。 博爱广场：适合做一些大型露天PARTY、明星见面会、新 闻发布会、冷餐会等。 共和广场：时尚生活区，很多小型的表演活动在也选择此进行。 A8门前广场：时尚酒吧区。 * 南京1912 投资赢利规划：前两年不准备盈利，看重的是两年后的投资回报价值 现行运营策略： ------“只租不卖”的经营模式 ------ 南京1912目前约有20％的房屋被预留，目的也就是对房价租 金的上涨有所期待 ------ 南京1912的租金基价现在是：地下室和阁楼3元/平方米/天， 二层为5元/平方米/天，一层为7元/平方米/天。如果在一层经 营三百平方米的面积，那么每年的租金就在75万左右 参考对象： ------新天地最初也是亏本经营 ------上海“新天地” 开业后仅一年，其租价就翻了一番 ------ “新天地”投资方看重的，则是与新天地相配套的住宅房地 产的开发和销售。由于“新天地”的品牌效应，周边房价已从 最初的每平米8000元，涨到现在的7万元。 * 案例四：成都锦里——从建筑垃圾堆，到 “全国文化产业示范基地” * 发展历程：成都锦里 武侯祠内东山的背后大约10多亩的土地一直处于荒废状态，成了堆放建筑垃圾的地方，到武侯祠游玩的客人从不涉足此地 成都市委、市政府对武侯祠提出“一年一个变化”的要求，并且提出了要将三国文化打造成文化产业的思路 300多万游客拥入锦里，3000多万元的销售收入让经营者和商家喜笑颜开 2002年以前 2004年10月31日 投资近两千万元的锦里正式开市 2002年 武侯祠博物馆与一家文化广告公司合资组建了锦里旅游文化经营管理有限公司 2004年 2005年11月 2002年 锦里开始动工建设，设计的时候就有意想建成一条古街 * 锦里：四川文化产业的窗口。 “在成都，有这么一条街，论历史，它非常短暂，但它现在无疑是这座城市人气最旺、知名度最高的街道之一。” 功能定位 三国文化民俗一条街，成都的又一个地标性建筑，武侯祠 的旅游消费服务性配套 消费人群定位 成都市大众消费阶层，外来游客，外籍人士等 市场操作模式 由武侯祠博物馆为主导，地方文化广告公 司共同参与的运营模式，“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司。这种体制、机制上的创新，解决了武侯祠与“锦里古街”共享文化资源的问题，有助于古街的可持续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市场化的运作模式。 * “锦里” 是对文化、商业结合的互动式旅游景观模式的一种新探索,川茶、川菜、川酒、川戏和蜀锦等古蜀文化共同构筑了旅游文化休闲一条街 * 锦里作为文化商业街的一个成功范本，其商业业态的控制极好，实行只租不卖的策略，让锦里调整经营业态得心应手 招商准则： 管理公司坚持“品牌唯一准入制”，做到“一招一店”，点点风格不同，避免同质恶性竞争。 业态比例 ： 购物４０％，餐饮３０％、休闲娱乐３０％ 锦里特色 ： 以引入很多纯粹的四川风味的商品和服务为主，实现理想的业态配置及封闭式的管理。同时，锦里非常注重宣传，每年的“游喜神方”活动、大庙会、锦里民俗文化周等等活动，极大地提升了锦里的人气，也极大推广其品牌力。 * 开发主题街道（公园）的模式----成都.锦里的运营模式 锦里：一条全长仅350米、宽约４米的仿古老街 锦里与武侯祠主建筑主体风格连贯配合，并保留汉代与典型 明清时期风格特点，历史文化韵味兼容 景观规划 商业规划 以纯粹四川本地特色商品与服务为核心；在商业宣传策略 上，每年举办的“游喜神方”、大庙会与锦里民俗文化周… 等活动 成功模式 锦里商业街的高知名度与大量人流，亦对武侯祠产生拉抬效用，如：2004年武侯祠全年门票收入为2,000多万元，2006年已突破5,000万元。 * 锦里的成功可借鉴点（一）： 　官方参与的“无政府主义” 掌管锦里日常经营的成都武侯祠锦里旅游文化经营管理有限公司，其中武侯祠占有公司40%的股份，在年底结算时武侯祠方面除了享有股东应有的收益外，锦里管理公司每年还需向武侯祠缴纳定额的管理费用。 武侯祠的入股与智力投入 ，对管理公司的放权，市场化操作 　前期策划避免玩概念 确定业态比例 ：民间小吃占62%、工艺品比例为32%，其他业态为6%。具体策划方案包括整体营业额的保平点、所有商家的营业额