大连远洋钻石湾项目营销争标报告1.ppt

低层洋房 A3,B1 稀缺产品，逐个歼灭 滨海小高层 A1 现金流产品 滨海高档国际社区 A2,B2 近1/3的体量，举足轻重 一线豪宅 B3,B5 高单价产品，以时间换空间 滨海酒店式公寓 B4 推案补充型产品 推案策略 推案策略思考1：毕其功于一役 40+10 （一次销售40亿的可能性不大） 推案策略思考2：两次或两次半战役 25+15+10 推案策略思考4：三次战役 15+15+15+5 （缺引擎启动，蓄水不支持） 推案策略思考5：四次战役（一季度一回） 12.5+12.5+12.5+12.5 （同上） 推案策略思考3：两次或两次半战役 （20+10）+10+10 基于两次半战役的推案思考 第一批推案 部分加推 第二批推案 战略预备队 2011年10月 4月 5月 2012年3月 9月 启动蓄水 滨海公园落成 第一批开盘A1，A2，B1，目标20亿 加推B4部分，B3部分，B5部分，目标10亿 第二批开盘A3，B4部分，B3部分，目标10亿 10月 视到9月底的目标完成情况，B2作为战略预备队 定价策略 一期分别以18000,19000,20000,21000的均价做产品的总价测试 一期整体均价18000，价格测试： 1017190 18003 56.5 合计 182000 26000 7 B5 158790 20100 7.9 B4 100000 20000 5 B3 148800 15500 9.6 B2 70300 18500 3.8 B1 72150 18500 3.9 A3 159000 15000 10.6 A2 126150 14500 8.7 A1 销售额 均价 面积 　 　 2370 2370 总户数 2520000 92 92 168 170左右 2238000 100 100 149.2 150左右 2055000 68 137 2086500 72 139.1 2071350 36 138.09 1966500 274 131.1 2113500 36 140.9 2067000 56 137.8 2040000 72 136 2025000 64 678 135 140左右 1883700 144 125.58 1838700 72 122.58 1770000 36 118 1725000 72 115 1695000 160 484 113 120左右 1601250 274 274 106.75 110左右 1575000 32 105 1545000 96 128 103 100左右 1350000 80 90 1288500 274 85.9 1260000 34 84 1284900 72 85.66 1282650 36 85.51 1237800 18 82.52 1247400 36 83.16 1185000 64 614 79 90左右 按15000计算 套数 户型面积 户型 整体均价18000元 中高端住宅测算 1774套 占75% 　 451 总户数 4162500 18 225左右 3700000 143 200左右 2960000 78 160左右 2775000 212 150左右 按18500计算 套数 户型 整体均价18000元，一期洋房测算 　 　 606 总户数 8320000 92 320左右 6760000 88 260左右 按26000计 6500000 72 250左右 3600000 60 180左右 3200000 104 160左右 3000000 92 150左右 按20000计 1800000 98 90左右 　 　 套数 户型 整体均价18000元，一期高端豪宅测算 一期整体均价19000，价格测试： 1073690 19003 56.5 合计 189000 27000 7 B5 166690 21100 7.9 B4 105000 21000 5 B3 158400 16500 9.6 B2 74100 19500 3.8 B1 76050 19500 3.9 A3 169600 16000 10.6 A2 134850 15500 8.7 A1 销售额 均价 面积 　 　 2370 2370 总户数 2688000 92 92 16