[8-026] 德思勤武汉市沙湖项目定位汇报.ppt

沙湖项目定位汇报 01 溯源 02 城市 03 市场 04 项目 05 定位 回溯。。。 当时定位前提改变 城市圈建设、路网，城市上升期趋势明显… 03-04年，武汉市房地产市场呈现井喷格局； 销售面积同比上涨超过50% ，房地产价格年增长超过20％，各区均价均逼近3000元均价； 土地价格上升，一般楼盘楼面地价为1500元左右； 城市旧城改造和规划建设加速； 中国之心，武汉之心 不相称的经济地位：经济凹地 中部崛起战略＝武汉崛起大势 温家宝总理在今年的《政府工作报告》中，明确提出了“中部崛起”战略； 联合国专家考察：武汉是区域效应最强的中国内陆城市，是西部大开发的龙头城市； 以武汉城市圈为核心的中部地区，已被列为继长三角、珠三角、环渤海三大经济发展区之后的重点发展区； 按照武汉城市总体规划，至2020年全市城市化水平将由目前的58％提高到80%以上，城市将进入一个快速提升期。 丰厚底蕴的人文文脉 在全国专家研讨武汉城市总体发展战略规划会议中，众多方案均提出了城市核心区概念。  城市核心区－交通格局 城市核心区－板块商圈 城市核心区－板块商圈 市场——“大”环境 市场——大趋向 市场——总体表现 市场——总体表现 高端产品比较分析 武汉高端住宅产品特征分析 ? 通过对2003～2004年推售的中高端住宅代表项目分析，总结武汉高端市场的一般规律，以期对本项目营销运作起到一定借鉴意义。 ? 分析思路 ? 根据本项目定位及规划设计思路，本项目将包含独体别墅、联排别墅、多层、高层等不同产品，我们将根据不同的产品线对市场同类项目进行相关分析。 ? 分析对象的选择标准 ? 在独体别墅、联排别墅、多层、高层四种不同产品类型的市场上，选取具备高端形象，产品设计有特色，具有类产品市场代表性，与本项目存在可比性的楼盘进行分析。 产品线一：独体别墅 独体别墅分析结论 1、主要面积在360-500M2之间； 2、容积率在0.3-0.4之间； 3、花园面积主要在300-500 M2之间,户型面积与花园面积比例一般在1:1-1:1.5之间； 4、会所面积较大,大型综合项目的会所面积在5000 M2㎡以上,经营内容一般包括餐饮\健身\娱乐等，会所一般社区共享，没有为独体别墅区域设置单独的会所； 5、物业管理一般为本地物业管理公司，物业管理费较低，一般在3元/ M2以内； 6、普遍没有地下室； 7、自然资源是第一卖点。 产品线二：联排别墅 独体别墅分析结论 主力户型面积在190-250 M2㎡以内 ； 建筑开间在区别较大，一般在5.8M-9.2M之间 ； 进深一般在12-15M之间； 花园面积一般在30-50 M2㎡之间； 露台面积一般在20㎡-30 M2㎡之间； 部分有地下室或半地下室； 停车方式室外与室内均有； 物业管理费在2元/㎡以内； 外墙材料以涂料和面砖为主； 建筑风格较多,简约的现代风格市场认同度较高 产品线三：多层洋房 多层洋房分析结论 1、??? 主要户型面积区间：3房120-140㎡,4房140- 160㎡。高端项目户型更大。 2、??? 容积率在1-1.4之间。 3、??? 建筑一般为5-6层，高端楼盘在4-5层之间。 4、??? 栋间距在17-21米之间。 5、??? 每户拥有车位约0.5个。 6、??? 绿化率在40%以上。 7、??? 物业管理费用在2元以内。 8、??? 建筑风格差异较大，简约、稳重的现代风格，市场 认同度较高。 产品线四：高层 高层分析结论 1、? 主力户型以三房、四房为主。视产品定位，三房110-200㎡不等，四房170-220㎡不等。 2、 视产品定位，容积率3.6-7不等。 3、 每户拥有车位约0.5个。 4、 梯户比以二梯四户为主。 5、 会所面积一般在3000 M2左右。 6、 绿化率在35%以上。 7、 建筑高度在25层以上，栋间距20-30M。 8、物业管理费在2.5元/㎡以内。 武汉中高端楼盘——现实主流—— 未来竞争者 未来竞争格局：板块对比 未来竞争格局：板块之争 核心区豪华军团 未来竞争者：积玉桥片 未来竞争者：南湖片 未来竞争者：东湖片 未来竞争者：汉口主城区 消费者 客户研究思路 1、对武汉高端阶层进行分类和定性研究； 2、对武汉高端楼盘客户以楼盘（案例）形式进行分析； 3、按采样标准进行一对一访谈、验证； 4、得到初步结论 后期将进行定量调查进行补充和完善 高端阶层分析－来源 【说明】社会急速转型造就的一个群体，每一个机会都造就了一批富人，他们有在一个快速增长和转型的社会中把握机会的能力 高端阶层分析 【说明】项目客户标准起点为：家庭年收入10万元以上，已拥有一处以上房产和一部私车的人士（家庭资产50万元）。